Strategie
Haus verkaufen ohne Makler – der Fahrplan 2026
Ein Haus ohne Makler zu verkaufen ist gut machbar – und spart die Verkäuferprovision von rund 3,57 % inkl. MwSt. Beim Einfamilienhaus zählen aber andere Dinge als bei der Wohnung: das Grundstück, die Lage und der bauliche Zustand prägen den Preis. Dieser Fahrplan führt Sie Schritt für Schritt durch den privaten Hausverkauf 2026. Den allgemeinen Ablauf vertieft auch unser Leitfaden Immobilie verkaufen ohne Makler.
Worauf es beim Hausverkauf besonders ankommt
Beim Haus verkaufen Sie Gebäude und Grund zusammen. Neben Wohnfläche und Zustand bestimmen Grundstücksgröße, Zuschnitt, Außenanlagen und vor allem die Lage den Wert. Ein guter Orientierungswert für den Boden ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss veröffentlicht. Prüfen Sie früh, ob Besonderheiten wie eine Baulast oder ein Erbbaurecht vorliegen – sie beeinflussen Preis und Käuferkreis.
Den Hauswert realistisch bestimmen
Für selbst genutzte Häuser ist der Verkehrswert meist über das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren zu ermitteln. Grundlage sind Lage, Baujahr, Zustand und reale Vergleichsverkäufe – nicht das Bauchgefühl. Ein zu hoher Startpreis ist der teuerste Fehler überhaupt. Wie er Verkaufsdauer und Erlös beeinflusst, zeigt unsere Preisstrategie.
Grundstücks- und Hausunterlagen zusammenstellen
Vollständige Objektunterlagen sind beim Haus besonders umfangreich:
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte (Liegenschaftskarte) und Grundstücksgrenzen
- Energieausweis nach GEG
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung
- Baugenehmigung und Nachweise zu Modernisierungen
Ein Blick ins Baulastenverzeichnis klärt öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen.
Exposé, Fotos und Vermarktung
Ein überzeugendes Exposé mit guten Fotos – innen, außen und vom Grundstück – ist beim Haus entscheidend. Für die Reichweite kombinieren Sie die großen Portale: ImmoScout24 (für Privatverkäufer ab ca. 109 €/Monat), Immowelt und das kostenlose Kleinanzeigen. Schützen Sie Ihre Kontaktdaten und steuern Sie Anfragen über ein Formular.
Verhandlung und Käuferbonität
Qualifizieren Sie Interessenten vor der Besichtigung und lassen Sie sich die Finanzierung bestätigen. Ein realistischer, mit Vergleichsdaten begründeter Preis macht Sie in der Verhandlung souverän. Vor der Zusage gibt eine Einschätzung der Bonität Sicherheit, damit der Verkauf nicht kurz vor dem Notartermin scheitert.
Notartermin und Steuern
Der Kaufvertrag wird zwingend vom Notar beurkundet. Eine bestehende Grundschuld wird im Zuge der Lastenfreistellung gelöscht. Prüfen Sie die Spekulationssteuer: Bei über zehn Jahren Haltedauer oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Typische Fehler beim Hausverkauf
- Den Bodenwert und die Lage falsch einschätzen
- Grundstücksunterlagen (Flurkarte, Baulasten) übersehen
- Mängel verschweigen statt offenlegen
- Schlechte Außen- und Gartenfotos
- Spekulationssteuer nicht prüfen
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus komplett ohne Makler verkaufen?
Ja. Ein Makler ist nicht vorgeschrieben. Nur der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
Wie ermittle ich den Wert meines Hauses?
Über Vergleichswert- oder Sachwertverfahren auf Basis von Lage, Bodenrichtwert, Zustand und realen Vergleichsverkäufen.
Welche Unterlagen brauche ich beim Hausverkauf?
Unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Baugenehmigung.
Wie viel spare ich beim Hausverkauf ohne Makler?
Die Verkäuferseite von rund 3,57 % entfällt – bei 500.000 € etwa 17.850 €.
Was ist der Bodenrichtwert?
Ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Boden, den der Gutachterausschuss veröffentlicht – ein guter erster Anhaltspunkt für den Grundstückswert.
Wie hilft Sloothy beim Hausverkauf?
Sloothy führt Sie strukturiert durch Bewertung, Unterlagen, Exposé, Anfragen und Notartermin – ohne Maklerprovision.
Passende Begriffe im Lexikon
Bereit für Ihren Immobilienverkauf?
Sloothy ist Ihr KI-Assistent für den Hausverkauf: strukturiert von der Wertermittlung über die Grundstücksunterlagen bis zum Notartermin – sicher und ohne Provision. Jetzt kostenlos starten.