Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Immobilienverkauf: Bedeutung und Tipps

Was bedeutet „Abgeschlossenheitsbescheinigung“?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohneinheit über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt und baulich von anderen Einheiten abgegrenzt ist. Sie wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist – gemeinsam mit dem Aufteilungsplan – Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum. Relevant ist sie vor allem bei Eigentumswohnungen und bei der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern, nicht beim Einfamilienhaus.

Warum das beim Immobilienverkauf wichtig ist

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung lässt sich Wohnungseigentum nicht begründen – sie ist die Basis dafür, dass Ihre Wohnung überhaupt einzeln verkäuflich ist. Käufer und ihre Bank wollen sehen, dass die rechtliche Aufteilung sauber dokumentiert ist. Fehlt sie oder weicht die Bausituation ab, drohen Rückfragen und Verzögerungen.

Wann sollten Sie sich darum kümmern?

Bei einer bereits aufgeteilten Eigentumswohnung liegt sie in der Regel vor – halten Sie sie vor der Vermarktung mit den übrigen Unterlagen bereit. Wer ein Gebäude erst noch in Wohnungen aufteilen will, muss sie vorab beantragen. Zu spät ist es, das erst beim Notartermin zu bemerken.

Abgeschlossenheitsbescheinigung beschaffen: So gehen Sie vor

Die Bescheinigung erhalten Sie bei der Bauaufsichtsbehörde bzw. dem Bauamt Ihrer Stadt oder Gemeinde; bei bestehendem Wohnungseigentum liegt sie meist bei den Verwaltungsunterlagen oder beim Grundbuchamt. Hier sollte auf das zuständige Bauamt verlinkt werden.

Diese Informationen sind enthalten

• Bestätigung der baulichen Abgeschlossenheit
• Bezug zum Aufteilungsplan
• Nummerierung der Einheiten
• Angaben zum Gebäude

Welche Angaben brauchen Sie dafür?

• Aufteilungsplan/Baupläne
• Objekt- und Adressdaten
• Eigentumsnachweis

Kosten: Womit müssen Sie rechnen?

Liegt die Bescheinigung vor, entstehen keine Kosten. Eine neue Beantragung beim Bauamt verursacht Gebühren, deren Höhe von der Behörde abhängt.

Wie lange dauert die Beschaffung?

Vorhandene Bescheinigungen sind sofort verfügbar; eine Neubeantragung kann je nach Bauamt Wochen dauern. Planen Sie das früh ein, wenn Sie erst aufteilen.

Typische Fehler von Eigentümern

• Die Bescheinigung erst kurz vor dem Notar suchen
• Bauliche Abweichungen vom Aufteilungsplan übersehen
• Annehmen, jede Wohnung sei automatisch abgeschlossen
• Aufteilungsplan und Bescheinigung nicht zusammen bereithalten

Dos & Don'ts

Bedeutung für Bewertung, Finanzierung und Notar

Für die Bewertung ist sie indirekt wichtig, weil sie die Einzelverkäuflichkeit sichert. Die Bank des Käufers will die saubere Aufteilung dokumentiert sehen. Der Notar benötigt sie für den Nachweis von Wohnungseigentum.

Unterschied nach Objektart

Relevant bei der Eigentumswohnung und der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern. Beim Einfamilienhaus auf eigenem Grundstück spielt sie keine Rolle.

Praxisbeispiel

Ein Eigentümer möchte eine Einliegerwohnung separat verkaufen, ohne dass das Haus je in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung ist das nicht möglich – die Aufteilung muss erst nachgeholt werden. Wer das früh klärt, vermeidet böse Überraschungen.

Checkliste für Eigentümer

• Liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung vor?
• Passt sie zum aktuellen Aufteilungsplan?
• Stimmt die bauliche Situation überein?
• Ist die Unterlage digital verfügbar?

Fazit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die bauliche Grundlage dafür, dass eine Wohnung als Eigentumswohnung einzeln verkauft werden kann. Wer sie zusammen mit Aufteilungsplan und Teilungserklärung bereithält, sorgt für eine saubere Dokumentation und einen reibungslosen Verkauf.