Beleihungswert beim Immobilienverkauf: Bedeutung und Tipps

Was bedeutet „Beleihungswert“?

Der Beleihungswert ist eine bankinterne Bewertungsgröße: Er soll den Wert abbilden, der über lange Zeit – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen – als sicher verwertbar gilt. Die Bank leitet daraus die Beleihungsgrenze ab, also den Anteil, bis zu dem sie günstig finanziert. Er ist vom Verkehrswert und vom Marktwert zu unterscheiden, die den aktuell erzielbaren Preis abbilden.

Warum das beim Immobilienverkauf wichtig ist

Auch wenn du den Beleihungswert nicht selbst ermittelst, betrifft er deinen Verkauf direkt: Liegt er deutlich unter dem Kaufpreis, muss der Käufer mehr Eigenkapital mitbringen oder erhält schlechtere Konditionen – im Zweifel platzt die Finanzierung. Ein realistisch angesetzter Kaufpreis und gut aufbereitete Objektunterlagen erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank den Wert ausreichend hoch ansetzt.

Wann solltest du dich darum kümmern?

Der Beleihungswert wird relevant, sobald ein Käufer seine Finanzierung beantragt – also nach der Kaufpreiseinigung und vor dem Notartermin. Für dich als Verkäufer ist es sinnvoll, schon bei der Preisfindung zu bedenken, dass Banken vorsichtig bewerten. Zu spät erkannt, kann ein zu niedriger Beleihungswert kurz vor dem Abschluss alles ins Wanken bringen.

Beleihungswert beschaffen: So gehst du vor

Den Beleihungswert ermittelt ausschließlich die finanzierende Bank, meist über eine interne oder beauftragte Bewertung. Du als Verkäufer erhältst ihn nicht direkt; du kannst den Prozess aber unterstützen, indem du vollständige Unterlagen bereitstellst. Eine unabhängige Wertermittlung kann dir helfen, den Kaufpreis realistisch einzuordnen.

Kosten: Womit musst du rechnen?

Für dich als Verkäufer entstehen durch den Beleihungswert keine Kosten – er ist Teil der Kreditprüfung deines Käufers. Eine eigene professionelle Wertermittlung ist optional; deren Kosten hängen vom Umfang ab.

Wie lange dauert die Beschaffung?

Die Bewertung durch die Bank ist Teil der Finanzierungsprüfung und dauert in der Regel einige Tage bis wenige Wochen. Verzögerungen entstehen vor allem dann, wenn Unterlagen fehlen.

Typische Fehler von Eigentümern

• Den Kaufpreis ohne Blick auf die vorsichtige Bankbewertung ansetzen
• Verkehrswert und Beleihungswert gleichsetzen
• Unterlagen unvollständig liefern und so die Bewertung erschweren
• Eine wackelige Finanzierung des Käufers ignorieren
• Den Einfluss des Eigenkapitals auf den Abschluss unterschätzen

Dos & Don'ts

Bedeutung für Bewertung, Finanzierung und Notar

Bei der Bewertung ist der Beleihungswert das vorsichtige Gegenstück zum Verkehrswert. Für die Finanzierung ist er die zentrale Größe: Aus ihm leitet die Bank ab, wie viel sie vergibt und zu welchen Konditionen. Der Notar ist hieran nicht beteiligt – er beurkundet den Kauf unabhängig von der Bankbewertung.

Unterschied nach Objektart

Der Beleihungswert wird für alle finanzierten Immobilien ermittelt – Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Grundstück. Bei vermieteten Objekten fließen Ertragsgrößen wie der Jahresreinertrag stärker ein, bei selbst genutzten eher Lage und Zustand.

Praxisbeispiel

Verkäufer und Käufer einigen sich auf 400.000 €. Die Bank des Käufers setzt den Beleihungswert mit einem Sicherheitsabschlag bei 360.000 € an und finanziert davon 80 % günstig. Der Käufer muss dadurch mehr Eigenkapital einbringen als gedacht – der Abschluss gelingt nur, weil die Finanzierung rechtzeitig geklärt wurde.

Checkliste für Eigentümer

Die wichtigsten Tipps im Überblick:

• Ist dein Kaufpreis marktgerecht begründet?
• Liegen vollständige Objektunterlagen vor?
• Hat der Käufer eine Finanzierungsbestätigung?
• Ist die Lücke zwischen Kaufpreis und möglichem Beleihungswert bedacht?
• Gibt es wertmindernde Punkte, die früh anzusprechen sind?

Fazit

Der Beleihungswert ist die vorsichtige Bewertung der Bank und liegt fast immer unter dem Verkehrswert. Er entscheidet mit darüber, ob die Finanzierung deines Käufers trägt. Wer den Kaufpreis realistisch ansetzt und vollständige Unterlagen bereithält, sorgt dafür, dass der Verkauf nicht an der Bankbewertung scheitert.