Notarkosten beim Hausverkauf

Die kurze Antwort: der Käufer. Sie steht in keinem Gesetz, sondern in praktisch jedem Grundstückskaufvertrag - und sie ist so fest eingespielt, dass Abweichungen die Ausnahme sind. Der Grund ist simpel: Der Käufer erwirbt das Eigentum, der Käufer beauftragt den Notar, der Käufer zahlt ihn. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer bildet das die Kaufnebenkosten, die Käufer von vornherein in ihre Finanzierung einplanen.

Für dich als Verkäufer bleibt im Normalfall genau eine Position übrig: die Löschung der Rechte, die noch auf deiner Immobilie lasten. Läuft auf dem Objekt noch ein Kredit, steht in Abteilung III des Grundbuchs eine Grundschuld. Die muss weg, bevor der Käufer lastenfrei eingetragen werden kann - und was der Verkäufer verursacht, zahlt der Verkäufer. Wie dieser Vorgang abläuft, beschreibt die Lastenfreistellung.

Wichtig zu wissen: Gegenüber dem Notar haften beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer die Rechnung nicht, kann der Notar sich an dich wenden. In der Praxis kommt das selten vor, es ist aber der Grund, warum die Kostentragung im Vertrag ausdrücklich geregelt wird - lies diese Klausel vor dem Termin.

Wenn du deine Immobilie mit einem Kredit gekauft hast, steht deine Bank mit einer Grundschuld im Grundbuch - und zwar auch dann noch, wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Eine Grundschuld erlischt nicht von selbst. Für den Verkauf ist das die eine Stelle, an der du Geld in die Hand nimmst.

Der Ablauf: Deine Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, der Notar reicht sie zusammen mit dem Löschungsantrag beim Grundbuchamt ein. Läuft der Kredit noch, wird ein Teil des Kaufpreises direkt an deine Bank überwiesen, um die Restschuld abzulösen; erst danach gibt die Bank die Löschung frei. Der Notar steuert das über seine Treuhandauflagen, damit Geld und Lastenfreiheit sicher Zug um Zug wechseln.

Kostenseitig sind das zwei Gebühren, beide bezogen auf den Nennbetrag der Grundschuld: eine 0,5-Gebühr für die Erklärung beim Notar (KV 21201 Nr. 4) und eine 0,5-Gebühr für die Löschung in Abteilung III beim Grundbuchamt (KV 14140). Bei einer Grundschuld über 300.000 € sind das zusammen rund 695 €.

• Fordere die Löschungsbewilligung früh bei deiner Bank an - das dauert oft Wochen
• Prüfe vorher im Grundbuchauszug, welcher Nennbetrag tatsächlich eingetragen ist
• Bei vorzeitiger Kreditablösung kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen

Übrigens: Ist der Kredit abbezahlt und die Grundschuld längst gelöscht, entstehen dir beim Notartermin gar keine Kosten. Das ist häufiger der Fall, als viele Verkäufer erwarten.

Der Notar stellt seine Rechnung nach der Beurkundung, meist innerhalb weniger Tage bis Wochen. Sie ist sofort fällig - unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits geflossen ist. Für den Käufer bedeutet das: Die Notarkosten sind aus Eigenkapital zu bezahlen, bevor die Immobilie überhaupt umgeschrieben ist. Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit.

Die Gebühr des Grundbuchamts kommt separat vom Gericht, sobald die Eintragung veranlasst ist. Zwischen Beurkundung und endgültiger Eigentumsumschreibung liegen je nach Grundbuchamt mehrere Wochen bis Monate; die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer in dieser Zeit ab.

Platzt der Verkauf nach der Beurkundung, sind die Kosten trotzdem entstanden. Auch ein nicht beurkundeter Entwurf löst eine Gebühr aus, und ein vorzeitig beendetes Beurkundungsverfahren eine ermäßigte. Wer sich unsicher ist, klärt offene Punkte deshalb vor dem Entwurf, nicht danach.

Beim Hausverkauf ist fast alles Verhandlungssache: der Preis, das Inventar, der Übergabetermin, die Maklerprovision. Die Notarkosten nicht. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz abschließend geregelt, und jeder Notar in Deutschland muss exakt dieselben Gebührensätze auf denselben Geschäftswert anwenden. Ein Notar darf seine Gebühren weder senken noch erhöhen - auch dann nicht, wenn beide Parteien ihn darum bitten.

Für dich hat das zwei praktische Folgen. Erstens: Notarangebote zu vergleichen bringt nichts. Wer dir einen Rabatt anbietet, dürfte das gar nicht. Zweitens: Die einzige Stellschraube ist der Umfang dessen, was beurkundet wird - und der Geschäftswert, also der Kaufpreis. Alles andere ist Rechenwerk.

Deshalb ist die Frage "Welcher Notar ist günstiger?" die falsche. Die richtige lautet: "Welche Erklärungen brauche ich wirklich in der Urkunde?"

Wo du beim Hausverkauf wirklich sparen kannst

An den Notargebühren selbst lässt sich nichts drehen. Am Gesamtbetrag schon - allerdings über den Umfang, nicht über den Preis:

• Keine unnötigen Zusatzerklärungen. Jede zusätzliche Vereinbarung in der Urkunde kann den Geschäftswert erhöhen.
• Löschung mit dem Verkauf verbinden. Eine Grundschuld, die ohnehin weg soll, wird im selben Vorgang gelöscht statt in einem eigenen Termin.
• Unterlagen vollständig liefern. Fehlende Nachweise erzeugen zusätzlichen Vollzugsaufwand und verlängern die Abwicklung.
• Alte, längst getilgte Grundschulden prüfen. Manchmal ist bereits eine Löschungsbewilligung vorhanden, die nur eingereicht werden muss.

Der mit Abstand größere Hebel liegt aber woanders. Die Notarkosten machen rund ein Prozent des Kaufpreises aus - die Maklerprovision für den Verkäufer üblicherweise ein Vielfaches davon. Wer privat verkauft, spart diesen Anteil vollständig. Welche Kosten beim Verkauf ohne Makler tatsächlich anfallen, rechnet der Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf ohne Makler durch. Und was steuerlich auf dich zukommen kann, klärt der Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.

Den Ausgangspunkt für alles liefert ein realistischer Kaufpreis: Er bestimmt nicht nur deinen Erlös, sondern auch die Höhe sämtlicher Nebenkosten. Eine kostenlose Einschätzung erhältst du über den Preis-Check, die Leistungen und Preise von Sloothy findest du unter Preise.