Erbbaurechtsvertrag beim Immobilienverkauf: Inhalt und Tipps

Was bedeutet „Erbbaurechtsvertrag“?

Der Erbbaurechtsvertrag ist die notariell beurkundete Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) und dem Erbbauberechtigten. Er legt fest, für welchen Zeitraum das Erbbaurecht gilt, wie hoch der Erbbauzins ist und wie er angepasst wird, und welche Rechte und Pflichten beide Seiten haben. Er enthält außerdem Regelungen zum sogenannten Heimfall, also was am Ende der Laufzeit mit dem Gebäude geschieht. Der Vertrag ist Grundlage für jeden Verkauf einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück.

Warum das beim Immobilienverkauf wichtig ist

Beim Verkauf einer Erbbaurecht-Immobilie steht und fällt alles mit diesem Vertrag. Aus ihm ergeben sich die verbleibende Restlaufzeit, die Höhe des Erbbauzinses und die Bedingungen am Laufzeitende – alles Faktoren, die den Wert und die Finanzierbarkeit unmittelbar bestimmen. Häufig enthält der Vertrag zudem eine Zustimmungspflicht: Der Grundstückseigentümer muss dem Verkauf zustimmen. Wer den Vertrag nicht kennt oder Käufern nicht erklären kann, riskiert Verzögerungen und gescheiterte Finanzierungen.

Wann solltest du dich darum kümmern?

Nimm den Erbbaurechtsvertrag früh zur Hand – vor der Vermarktung –, um Restlaufzeit, Zins und Zustimmungspflichten zu kennen. So setzt du den Preis realistisch an und sprichst die richtigen Käufer an. Spätestens vor dem Kaufvertragsentwurf muss geklärt sein, ob und in welcher Form der Grundstückseigentümer zustimmen muss, da dies den Zeitplan beeinflusst.

Erbbaurechtsvertrag beschaffen: So gehst du vor

Eine Ausfertigung des Erbbaurechtsvertrags hast du beim Erwerb von deinem Notar erhalten; eine Kopie liegt meist deinen Unterlagen bei. Liegt sie nicht vor, kann der beurkundende Notar oder das Grundbuchamt (Erbbaugrundbuch) weiterhelfen. Auskünfte zu aktuellen Konditionen und Zustimmungspflichten erteilt der Grundstückseigentümer als Erbbaurechtsgeber.

Diese Informationen sind enthalten

• Laufzeit und damit verbleibende Restlaufzeit
• Höhe des Erbbauzinses und Anpassungsklauseln
• Regelungen zum Heimfall am Laufzeitende
• Entschädigung für das Gebäude bei Heimfall
• Zustimmungspflicht des Eigentümers bei Verkauf
• etwaiges Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers

Welche Angaben brauchst du dafür?

• vollständige Ausfertigung des Erbbaurechtsvertrags
• Auszug aus dem Erbbaugrundbuch
• Kontakt des Grundstückseigentümers
• Nachweis über bisher gezahlte Erbbauzinsen

Kosten: Womit musst du rechnen?

Der Vertrag selbst verursacht beim Verkauf keine eigenen Kosten, regelt aber den laufenden Erbbauzins und mögliche Zustimmungsgebühren des Eigentümers. Hinzu kommen die üblichen Notar- und Grundbuchkosten beim Verkauf. Wie hoch Zins und etwaige Gebühren sind, hängt vom konkreten Vertrag ab.

Wie lange dauert die Beschaffung?

Den Vertrag durchzusehen geht schnell; entscheidend für den Zeitplan ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers, die je nach Erbbaurechtsgeber einige Wochen dauern kann. Hole diese daher frühzeitig ein. So vermeidest du Verzögerungen kurz vor dem Notartermin.

Typische Fehler von Eigentümern

• Den Erbbaurechtsvertrag nicht vollständig vorliegen haben
• Restlaufzeit und Erbbauzins nicht offenlegen
• Die Zustimmungspflicht des Eigentümers übersehen
• Ein vereinbartes Vorkaufsrecht des Eigentümers ignorieren
• Heimfall- und Entschädigungsregelungen nicht verstehen
• Käufern die Vertragsfolgen nicht erklären können

Dos & Don'ts

Bedeutung für Bewertung, Finanzierung und Notar

Für die Bewertung liefert der Vertrag die entscheidenden Größen: Restlaufzeit und Erbbauzins bestimmen den Wert maßgeblich. Für die Finanzierung prüfen Banken vor allem die Restlaufzeit und die Heimfallregelung. Der Notar berücksichtigt den Vertrag samt Zustimmungs- und Vorkaufsrechten beim Kaufvertrag und der Eintragung im Erbbaugrundbuch.

Unterschied nach Objektart

Ein Erbbaurechtsvertrag besteht überall dort, wo Gebäude auf Erbpachtgrundstücken stehen – bei Einfamilien- und Reihenhäusern ebenso wie bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Grundstückseigentümer sind häufig Kommunen, Kirchen oder Stiftungen. Der Verkauf folgt in allen Fällen den im Vertrag festgelegten Bedingungen.

Praxisbeispiel

Eine Eigentümerin möchte ihre Wohnung auf einem Erbpachtgrundstück verkaufen und liest den Erbbaurechtsvertrag vorab genau durch. Dabei entdeckt sie eine Zustimmungspflicht und ein Vorkaufsrecht der Kirche als Eigentümerin. Weil sie beides früh klärt, kommt es beim Notartermin zu keinen Überraschungen, und der Verkauf läuft planmäßig.

Checkliste für Eigentümer

Die wichtigsten Tipps im Überblick:

• Liegt der vollständige Erbbaurechtsvertrag vor?
• Wie hoch ist die verbleibende Restlaufzeit?
• Wie hoch ist der Erbbauzins und wie wird er angepasst?
• Besteht eine Zustimmungspflicht beim Verkauf?
• Gibt es ein Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers?
• Wie sind Heimfall und Entschädigung geregelt?

Fazit

Der Erbbaurechtsvertrag ist beim Verkauf einer Immobilie auf Erbpachtgrundstück die wichtigste Unterlage, denn er bestimmt Restlaufzeit, Erbbauzins und die Bedingungen am Laufzeitende. Wer ihn früh durchsieht, erkennt Zustimmungs- und Vorkaufsrechte rechtzeitig und kann den Verkauf sauber planen. Transparente Konditionen schaffen Vertrauen und erleichtern dem Käufer die Finanzierung. So vermeidest du Überraschungen und führst den Verkauf zielsicher zum Abschluss.