Immobilie verkaufen ohne Makler - Schritt für Schritt zum Abschluss

Lohnt sich der Verkauf ohne Makler?

Beim Verkauf einer selbst genutzten Wohnung oder eines Einfamilienhauses wird die Maklerprovision seit Ende 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Üblich sind insgesamt rund 7,14 % inkl. MwSt., also etwa 3,57 % für die Verkäuferseite. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 € entspricht das rund 17.850 €, die du beim Privatverkauf einsparst. Den Verkauf selbst zu steuern bedeutet etwas Aufwand – dafür behältst du die volle Kontrolle und den vollen Erlös.

Der passende Leitfaden für deine Immobilie

Diese Anleitung gilt für jede Immobilie. Je nach Objektart kommen eigene Punkte hinzu, die wir getrennt erklären:

• Haus verkaufen ohne Makler: Grundstück, Baulasten, Modernisierungen und der Energieausweis für das ganze Gebäude.
• Wohnung verkaufen ohne Makler: Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlung.
• Grundstück verkaufen: Baurecht, Erschließung und die strengere Spekulationsfrist bei unbebauten Flächen.
• Immobilie verkaufen trotz Grundschuld: wie Bank und Notar den laufenden Kredit aus dem Kaufpreis ablösen.

Schritt 1: Den realistischen Preis bestimmen

Der häufigste und teuerste Fehler ist ein zu hoher Startpreis. Grundlage ist der Verkehrswert bzw. Marktwert – abgeleitet aus Lage, Zustand, Größe und realen Vergleichsobjekten, nicht aus dem Bauchgefühl. Ein zu hoch angesetztes Objekt wird „totgeworben“ und am Ende oft unter Wert verkauft. Wie sich der Startpreis auf Verkaufsdauer und Erlös auswirkt, zeigt unsere Preisstrategie.

Schritt 2: Unterlagen vollständig zusammenstellen

Vollständige Objektunterlagen beschleunigen den Verkauf und schaffen Vertrauen. Dazu gehören u. a.:

• aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis (Pflicht, schon in der Anzeige)
• Grundrisse, Flurkarte und Wohnflächenberechnung
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeld-Abrechnungen und Protokolle

Fehlt ein Pflichtdokument wie der Energieausweis, drohen Bußgelder und Verzögerungen.

Schritt 3: Exposé erstellen und vermarkten

Das Exposé ist dein wichtigstes Verkaufsdokument: gute Fotos, klare Grundrisse, ehrliche Beschreibung und alle Kennzahlen. Für die Reichweite inserierst du auf den großen Portalen – ImmoScout24 (für Privatverkäufer ab ca. 109 €/Monat), Immowelt und das kostenlose Kleinanzeigen. Eine Kombination erhöht die Sichtbarkeit deutlich. Tipp: Veröffentliche deine Telefonnummer nicht offen, sondern steuere Anfragen über ein Formular oder eine separate Adresse.

Schritt 4: Anfragen, Besichtigungen und Verhandlung

Qualifiziere Interessenten vor der Besichtigung: Wer ist es, wie wird finanziert, besteht eine Finanzierungsbestätigung? Das filtert „Immobilien-Touristen“ und schützt deine Zeit. In der Verhandlung hilft ein realistischer, gut begründeter Preis – mit Vergleichsdaten im Rücken trittst du souverän auf. Vor der Zusage ist ein Blick auf die Bonität des Käufers sinnvoll, damit der Verkauf nicht kurz vor dem Notartermin platzt.

Schritt 5: Kaufvertrag und Notartermin

Der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend von einem Notar beurkundet werden – auch beim Privatverkauf. Prüfe den Entwurf in Ruhe vor dem Termin. Der Notar sichert die Zahlung ab, veranlasst die Eintragung im Grundbuch und kümmert sich um die Lastenfreistellung einer bestehenden Grundschuld. Wie die Ablösung aus dem Kaufpreis genau läuft, erklärt der Ratgeber Verkauf trotz Grundschuld. Prüfe früh die Spekulationssteuer: Nach zehn Jahren Haltedauer oder bei Eigennutzung ist der Verkauf meist steuerfrei.

Die 5 häufigsten Fehler beim Privatverkauf

• Zu hoher Startpreis – verlängert die Vermarktung und drückt den Erlös.
• Unvollständige Unterlagen – kosten Vertrauen und gefährden die Finanzierung des Käufers.
• Schwaches Exposé – schlechte Fotos schrecken ab.
• Keine Qualifizierung der Interessenten – viel Zeitverlust.
• Recht und Steuern unterschätzt – Energieausweis, Vertrag, Spekulationssteuer.

Weiterführende Ratgeber

• Haus verkaufen ohne Makler
• Wohnung verkaufen ohne Makler
• Ablauf Hausverkauf: Dauer je Phase
• Checkliste Hausverkauf zum Abhaken