Flurstück beim Immobilienverkauf: Bedeutung und Tipps

Was bedeutet „Flurstück“?

Das Flurstück ist die amtliche Vermessungseinheit der Liegenschaftsverwaltung. Jedes Flurstück hat eine eindeutige Bezeichnung aus Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer und ist im Liegenschaftskataster sowie in der Flurkarte erfasst. Was umgangssprachlich „Grundstück" heißt, kann rechtlich aus mehreren Flurstücken bestehen. Die genaue Bezeichnung ist bei jedem Verkauf von Grund und Boden relevant.

Warum das beim Immobilienverkauf wichtig ist

Im Kaufvertrag und im Grundbuch wird das verkaufte Objekt über seine Flurstücke bezeichnet – nicht über die Postadresse. Stimmen die Flurstücke nicht oder werden welche vergessen, kann das zu Streit darüber führen, was eigentlich verkauft wurde. Gerade wenn ein Grundstück aus mehreren Flurstücken besteht oder eine Teilfläche verkauft wird, ist die korrekte Angabe entscheidend. Wer seine Flurstücke kennt, vermeidet Missverständnisse und Verzögerungen.

Wann sollten Sie sich darum kümmern?

Klären Sie früh – vor der Vermarktung –, aus welchen Flurstücken Ihr Grundstück besteht. So beschreiben Sie das Objekt von Anfang an korrekt. Spätestens beim Kaufvertragsentwurf müssen alle betroffenen Flurstücke eindeutig benannt sein; bei Teilflächenverkäufen ist zudem eine Vermessung nötig.

Flurstück beschaffen: So gehen Sie vor

Die Flurstücksangaben finden Sie im Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis) und in der Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte. Geführt werden sie vom Katasteramt. Bei Fragen zu Zuschnitt oder Teilung hilft das Vermessungsamt weiter.

Diese Informationen sind enthalten

• Gemarkung
• Flurnummer
• Flurstücksnummer
• amtliche Fläche des Flurstücks
• Lagebezeichnung

Welche Angaben brauchen Sie dafür?

• Grundbuchauszug mit Bestandsverzeichnis
• aktuelle Flurkarte
• Adresse und Lage des Grundstücks

Kosten: Womit müssen Sie rechnen?

Die Flurstücksangaben selbst sind in Grundbuchauszug und Flurkarte enthalten, deren Beschaffung nur geringe Gebühren verursacht. Kosten entstehen vor allem, wenn für einen Teilflächenverkauf eine Vermessung und Neubildung von Flurstücken nötig wird. Wie hoch diese ausfallen, hängt vom Aufwand der Vermessung ab.

Wie lange dauert die Beschaffung?

Die Flurstücksangaben sind mit Grundbuchauszug und Flurkarte schnell verfügbar. Eine Teilung oder Neuvermessung von Flurstücken durch einen Vermesser kann dagegen mehrere Wochen bis Monate dauern. Planen Sie das bei Teilverkäufen rechtzeitig ein.

Typische Fehler von Eigentümern

• Nicht wissen, aus welchen Flurstücken das Grundstück besteht
• Einzelne Flurstücke beim Verkauf vergessen
• Teilflächen ohne vorherige Vermessung verkaufen wollen
• Adresse statt Flurstück als maßgeblich ansehen
• Abweichungen zwischen Kataster und Nutzung übersehen

Dos & Don'ts

Bedeutung für Bewertung, Finanzierung und Notar

Für die Bewertung sind Zuschnitt und Fläche der Flurstücke relevant, besonders bei der Beurteilung von Bauland. Für die Finanzierung will die Bank wissen, welche Flurstücke das Objekt umfassen. Der Notar bezeichnet im Kaufvertrag das verkaufte Objekt über seine Flurstücke und sorgt für die korrekte Eintragung im Grundbuch.

Unterschied nach Objektart

Flurstücke sind bei jedem Verkauf von Grund und Boden relevant – Grundstück, Haus oder Mehrfamilienhaus. Bei Eigentumswohnungen ist das Grundstück über Miteigentumsanteile mit allen Eigentümern verbunden, die Flurstücksbezeichnung steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch. Besonders sorgfältig zu prüfen sind Objekte, die aus mehreren Flurstücken bestehen.

Praxisbeispiel

Ein Eigentümer will sein Haus verkaufen und stellt fest, dass das Grundstück aus zwei Flurstücken besteht – Haus und angrenzender Garten. Weil er das früh erkennt, werden beide Flurstücke korrekt in den Kaufvertrag aufgenommen. So gibt es später keinen Streit darüber, dass der Garten mitverkauft wurde.

Checkliste für Eigentümer

• Aus welchen Flurstücken besteht das Grundstück?
• Stimmen die Angaben in Grundbuch und Flurkarte überein?
• Sind alle Flurstücke im Verkauf berücksichtigt?
• Ist bei Teilflächen eine Vermessung erforderlich?
• Ist die genaue Bezeichnung für den Kaufvertrag bereit?

Fazit

Das Flurstück ist die amtliche Vermessungseinheit, über die ein Grundstück im Grundbuch und im Kaufvertrag zweifelsfrei bezeichnet wird. Wer früh weiß, aus welchen Flurstücken sein Objekt besteht, beschreibt es korrekt und vermeidet Streit darüber, was verkauft wurde. Bei Teilflächen ist eine rechtzeitige Vermessung wichtig. So sorgen Sie für einen klaren, rechtssicheren Verkauf.