Energieausweis beim Hausverkauf - Pflichten für private Verkäufer

Ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht?

Ja. Wer ein Wohngebäude oder eine Wohnung verkauft, muss einen gültigen Energieausweis haben und ihn Kaufinteressenten zeigen. Das gilt für private Verkäufer genauso wie für Makler, und es gilt auch, wenn die Immobilie innerhalb der Familie verkauft wird. Ausnahmen gibt es nur in engen Fällen, etwa für sehr kleine Gebäude. Für Baudenkmäler gelten Sonderregeln, die sich mit dem neuen Gesetz verschieben; hier lohnt eine Prüfung im Einzelfall.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Liegt dein Ausweis noch innerhalb dieser Frist, brauchst du für den Verkauf keinen neuen.

Was ins Inserat muss

Sobald ein Energieausweis vorliegt, gehören seine wichtigsten Werte in jede Immobilienanzeige, auf Portalen ebenso wie in der Zeitung. Bis zum 31. Dezember 2026 sind das:

• die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• der Energiekennwert in kWh pro Quadratmeter und Jahr
• der wesentliche Energieträger der Heizung
• das Baujahr des Gebäudes
• die Energieeffizienzklasse

Ab dem 1. Januar 2027 kommt das Ausstellungsdatum des Ausweises hinzu. Besorge den Ausweis deshalb vor dem Inserat: Wer ohne die Angaben wirbt, riskiert, dass Portale die Anzeige sperren, und verunsichert Interessenten, die nach den Energiekosten fragen. Wie du die Angaben im Exposé sinnvoll darstellst, gehört zu jeder guten Verkaufsvorbereitung.

Vorlegen bei der Besichtigung, übergeben nach dem Kaufvertrag

1. Besichtigung: Spätestens bei der Besichtigung legst du den Ausweis vor oder hängst ihn gut sichtbar aus.
2. Ohne Besichtigung: Fragt ein Käufer ohne Termin an, zeigst du ihm den Ausweis unverzüglich, etwa als PDF.
3. Nach dem Kaufvertrag: Ist der Kaufvertrag beurkundet, übergibst du dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie.

Ein Verzicht des Käufers auf den Ausweis befreit dich nicht von diesen Pflichten. Die Pflicht besteht gegenüber dem Staat, nicht nur gegenüber dem Käufer.

Was sich 2027 mit dem GModG ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Für den Energieausweis gelten seine neuen Regeln ab dem 1. Januar 2027:

• Neue Ausweise werden digital und maschinenlesbar ausgestellt, eine Papierfassung gibt es auf Verlangen.
• Neue Ausweise enthalten deutlich mehr Angaben, etwa zu Treibhausgasen und erneuerbaren Energien.
• In Anzeigen muss zusätzlich das Ausstellungsdatum stehen.
• Die Pflicht, einen Ausweis vorzulegen, gilt künftig auch in weiteren Fällen, etwa bei Vertragsverlängerungen und größeren Renovierungen.

Für deinen Verkauf wichtig: Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit verwendbar. Du musst also nicht vorsorglich einen neuen Ausweis kaufen.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Der Verbrauchsausweis beruht auf den tatsächlichen Heizkosten der letzten drei Jahre und ist schnell und günstig zu haben. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bauweise und Technik; er ist aufwendiger, dafür unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner.

Für ein Wohnhaus mit weniger als fünf Wohnungen, dessen Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das seitdem nicht mindestens auf den Stand der damaligen Wärmeschutzverordnung gebracht wurde, ist der Bedarfsausweis Pflicht. In den übrigen Fällen hast du meist die Wahl. Ein Verbrauchsausweis kostet oft einen niedrigen dreistelligen Betrag oder weniger, ein Bedarfsausweis deutlich mehr. Mehr zu Inhalt und Arten im Lexikon unter Energieausweis.

Haus ohne Energieausweis verkaufen: welche Folgen drohen

Der Kaufvertrag bleibt auch ohne Energieausweis wirksam. Wer den Ausweis aber nicht vorlegt oder die Pflichtangaben im Inserat weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 € nach sich ziehen. Gewerbliche Anbieter wie Makler müssen zusätzlich mit Abmahnungen rechnen, denn fehlende Pflichtangaben gelten als Wettbewerbsverstoß; das hat der Bundesgerichtshof schon 2017 entschieden.

Hinzu kommt der Verkaufsalltag: Banken verlangen den Ausweis für die Finanzierung, und Käufer, die keine Werte sehen, rechnen oft mit dem Schlimmsten. Wie der energetische Zustand den Preis beeinflusst und welche Maßnahmen sich vor dem Verkauf lohnen, liest du im Ratgeber Immobilie energetisch sanieren.

Weiterführende Ratgeber

• Checkliste Hausverkauf zum Abhaken
• Immobilie energetisch sanieren
• Ablauf Hausverkauf: Dauer je Phase