Checkliste Hausverkauf: alle Schritte in der richtigen Reihenfolge

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 30.09.2026

Eine Checkliste Hausverkauf ist kein Deko-Dokument, sondern ein Arbeitsmittel: Sie verhindert, dass du nach vier Wochen Vermarktung merkst, dass der Energieausweis fehlt oder der Grundbuchauszug zwei Jahre alt ist. Diese Seite führt alle Schritte in der Reihenfolge auf, in der du sie tatsächlich abarbeitest - in sieben Phasen von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe, jede mit einem Block zum Abhaken. Wer eine Checkliste Hausverkauf als PDF sucht: Diese Seite ist so aufgebaut, dass du sie über die Druckfunktion deines Browsers ausdrucken oder als PDF speichern kannst. Eine reine Liste ersetzt allerdings nicht die Reihenfolge und die Dauer - wie lange jede Phase braucht und was parallel läuft, steht im Ratgeber Ablauf Hausverkauf.

Die sieben Phasen im Überblick

Jeder Hausverkauf läuft über dieselben sieben Stationen. Die Reihenfolge ist nicht beliebig: Wer vermarktet, bevor Preis und Unterlagen stehen, verbrennt die ersten und besten Wochen der Aufmerksamkeit.

Vorbereiten: Ausgangslage klären, Ziele und Fristen festlegen
Bewerten: Preiseinschätzung einholen, Angebotspreis festlegen
Unterlagen: alle Dokumente beschaffen und prüfen
Vermarkten: Exposé, Fotos, Inserate, Anfragen steuern
Verhandeln: Besichtigungen, Gebote, Bonität prüfen
Notar: Entwurf, Beurkundung, Kaufpreiszahlung
Übergeben: Zähler, Schlüssel, Protokoll, Nachlauf

Arbeite die Phasen in dieser Reihenfolge ab, aber behandle Phase 2 und Phase 3 als Paar: Für eine belastbare Preiseinschätzung brauchst du ohnehin Baujahr, Wohnfläche und Grundstücksgröße - also die ersten Unterlagen.

Phase 1: Verkauf vorbereiten

In dieser Phase entscheidest du, was du verkaufst, bis wann und unter welchen Bedingungen. Alles Weitere hängt davon ab.

Eigentumsverhältnisse klären: Wer steht im Grundbuch, und müssen alle Eigentümer zustimmen?
Bei Erbengemeinschaft, Scheidung oder Betreuung die Vertretung klären, bevor du inserierst
Verkaufsziel festlegen: bester Preis, schnellster Abschluss oder ein festes Datum
Frühestmöglichen und spätestmöglichen Übergabetermin festlegen
Laufendes Darlehen prüfen: Restschuld, Zinsbindung, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung
Eingetragene Rechte prüfen: Grundschuld, Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerechte, Vorkaufsrecht
Steuerliche Lage prüfen: Anschaffungsdatum, Eigennutzung, Zehnjahresfrist
Bei vermieteten Objekten: Mietverträge sichten, Mieter informieren, Besichtigungstermine abstimmen
Reparaturen entscheiden: Was wird vor dem Verkauf behoben, was wird offen benannt?
Ein Ordnersystem anlegen - digital und physisch, mit einer Datei je Dokument

Der wichtigste Punkt ist der letzte. Ein sauber sortierter Unterlagenordner ist das, was später jede Verhandlung abkürzt. Welche Steuern überhaupt eine Rolle spielen, ordnet der Ratgeber Steuern beim Hausverkauf ein.

Phase 2: Preis bestimmen

Der Preis ist die einzige Entscheidung, die du später nicht ohne Schaden korrigieren kannst. Eine Preissenkung nach acht Wochen kostet mehr als ein von Anfang an realistischer Ansatz.

Eigene Objektdaten zusammenstellen: Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand, Ausstattung, Energieträger
Wohnfläche nachrechnen statt aus alten Unterlagen übernehmen - siehe Wohnflächenberechnung
Unverbindliche Preiseinschätzung einholen
Vergleichsangebote in der Umgebung sichten: gleiche Objektart, gleiche Lage, gleiche Größe
Bodenrichtwert für dein Grundstück abfragen
Preisuntergrenze festlegen, unter der du nicht verkaufst
Angebotspreis mit Verhandlungsspielraum festlegen, aber ohne Fantasieaufschlag
Entscheiden, ob du mit Preis oder mit „Preis auf Anfrage“ inserierst

Rechne in dieser Phase auch gegen, was der Verkauf dich kostet. Die Positionen stehen im Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf ohne Makler; wie aus der Einschätzung ein Angebotspreis wird, erklärt Der richtige Immobilienpreis.

Phase 3: Unterlagen zusammenstellen

Das ist der Teil, an dem die meisten Privatverkäufe Zeit verlieren, weil Ämter und Verwaltungen ihre eigenen Laufzeiten haben. Beginne hier früh - manche Dokumente brauchen mehrere Wochen.

Für jede Immobilie:

aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
Flurkarte beziehungsweise Lageplan aus dem Liegenschaftskataster
Energieausweis, gültig und zum Objekt passend - er muss bei der Besichtigung vorgelegt werden
Wohnflächenberechnung mit Raumliste
Grundrisse aller Etagen, möglichst maßstäblich
Baugenehmigung, Baubeschreibung und Schnitte, soweit vorhanden
Nachweise über Modernisierungen: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bad, Dämmung
Grundsteuerbescheid und Nebenkostenaufstellung der letzten Jahre
Versicherungsnachweise, Schornsteinfegerprotokoll, Heizungsunterlagen
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und, wenn einschlägig, aus dem Altlastenkataster

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen:

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
Stand der Instandhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen
Verwaltervertrag und Hausordnung

Zusätzlich bei vermieteten Objekten: Mietverträge samt Nachträgen, Mietaufstellung, Nachweise über Kautionen und die letzten Nebenkostenabrechnungen.

Prüfe am Ende jedes Dokument auf Aktualität und Widersprüche. Zwei verschiedene Wohnflächenangaben in zwei Papieren sind der häufigste Anlass für Nachverhandlungen.

Phase 4: Vermarkten

Jetzt geht es nach draußen. Alles, was jetzt fehlt, fehlt öffentlich.

Aufräumen, entpersonalisieren, reparieren: Kleinigkeiten kosten wenig und wirken stark
Fotos bei Tageslicht, Querformat, aufgeräumte Räume, Außenaufnahmen bei Sonne
Exposé schreiben: Fakten zuerst, dann Beschreibung, keine Superlative
Pflichtangaben im Inserat nicht vergessen, insbesondere die Angaben aus dem Energieausweis
Mängel benennen, statt sie weglassen - Verschweigen kostet später mehr
Portale auswählen und Inserate einstellen, siehe provisionsfrei inserieren
Kontaktweg festlegen: eigene E-Mail-Adresse, Telefonzeiten, keine Privatadresse im Inserat
Vorlage für die Antwort auf Anfragen vorbereiten
Besichtigungen bündeln, nicht einzeln über Wochen verteilen
Interessentenliste führen: Name, Kontakt, Budget, Finanzierungsstand, Termin

Rechne die ersten zwei Wochen als wichtigste Phase: In dieser Zeit sehen die meisten Suchenden mit gespeicherter Suche dein Inserat zum ersten Mal.

Phase 5: Verhandeln und Käufer prüfen

Ab hier zählt nicht das höchste Gebot, sondern das Gebot, das auch zur Beurkundung führt. Eine gescheiterte Finanzierung kostet dich Wochen und die Frische des Inserats.

Gebote schriftlich festhalten, mit Datum und Bedingungen
Finanzierungsbestätigung der Bank anfordern, nicht nur eine Absichtserklärung
Eigenkapitalanteil und geplanten Zahlungszeitpunkt erfragen
Klären, ob der Kauf von einem eigenen Verkauf abhängt
Inventar getrennt verhandeln: Küche, Markise, Gartenhaus, Sauna
Übergabetermin und Zustand bei Übergabe festlegen
Keine Reservierungszahlung annehmen, ohne die rechtliche Wirkung geklärt zu haben
Erst zusagen, wenn Finanzierung und Termin belastbar sind

Die typischen Fallen dieser Phase - Preisdrücker, unseriöse Anfragen, Käufer ohne gesicherte Finanzierung - beschreibt der Ratgeber Risiken beim Hausverkauf ohne Makler.

Phase 6: Notartermin

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Alles, was nicht im Vertrag steht, gilt nicht - auch nicht, wenn es vorher besprochen war.

Notariat beauftragen; üblicherweise schlägt der Käufer vor, beauftragen kann jede Seite
Daten für den Entwurf liefern: Grundbuchdaten, Kaufpreis, Inventar, Übergabetermin
Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung lesen - diese Frist steht Verbrauchern zu
Entwurf gegen die Absprachen prüfen: Kaufpreis, Fälligkeit, Inventarliste, Gewährleistungsausschluss, Übergabe
Bei offenen Punkten vor dem Termin nachfragen, nicht im Termin
Ablösung der Grundschuld mit deiner Bank abstimmen, Löschungsunterlagen anfordern
Zum Termin: Ausweis, Steuer-Identifikationsnummer, Bankverbindung
Nach der Beurkundung: Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, dann Kaufpreiszahlung
Zahlungseingang prüfen, bevor du Schlüssel übergibst

Rechne zwischen Einigung und Geldeingang mit mehreren Wochen. Die Zeitachse dieser Phase steht im Ratgeber Ablauf Hausverkauf.

Phase 7: Übergabe und Nachlauf

Die Übergabe ist der Termin, an dem noch einmal Geld verloren gehen kann - durch fehlende Zählerstände, unklare Mängel oder vergessene Verträge.

Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme gemeinsam ablesen und notieren
Übergabeprotokoll aufnehmen, von beiden Seiten unterschreiben
Alle Schlüssel zählen und im Protokoll festhalten, auch Garage, Briefkasten, Keller
Unterlagen übergeben: Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise, Baubeschreibung, Garantien
Versorger ummelden, Verträge für Strom, Gas, Wasser und Internet kündigen oder übertragen
Gebäudeversicherung erst kündigen, wenn der Eigentumsübergang wirksam ist
Bei Eigentumswohnungen die Verwaltung informieren
Grundsteuer und Nebenkosten zum Stichtag abrechnen
Nachsendeauftrag einrichten
Unterlagen archivieren und auf die Umschreibung im Grundbuch warten

Erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch ist der Verkauf vollständig abgeschlossen. Bis dahin kann zwischen Zahlung und Umschreibung noch einige Zeit liegen.

Diese Checkliste ausdrucken oder als PDF speichern

Es gibt hier absichtlich keinen Download-Button und kein PDF-Formular hinter einer E-Mail-Adresse. Der Grund ist einfach: Eine Webseite lässt sich aktuell halten, eine heruntergeladene Datei nicht - und viele der PDF-Checklisten, die im Netz herumliegen, führen noch Regeln, die seit Jahren nicht mehr gelten.

Wenn du die Liste auf Papier brauchst, drucke diese Seite über die Druckfunktion deines Browsers. Über „Als PDF speichern“ im Druckdialog erhältst du dieselbe Liste als Datei. Beides funktioniert auf allen gängigen Geräten und ohne Anmeldung.

Wer die Punkte nicht abhaken, sondern geführt abarbeiten will: Genau das macht Sloothy. Du trägst deine Objektdaten ein und bekommst die Schritte in der richtigen Reihenfolge, mit der Dokumentenliste für deine Objektart. Die vollständige Anleitung zum Verkauf in Eigenregie steht im Ratgeber Immobilie verkaufen ohne Makler.

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Gibt es die Checkliste Hausverkauf als PDF zum Download?

Diese Seite ist die vollständige Checkliste; einen separaten PDF-Download gibt es bewusst nicht. Du kannst die Seite über die Druckfunktion deines Browsers ausdrucken oder im Druckdialog als PDF speichern. Der Vorteil: Du arbeitest immer mit dem aktuellen Stand und nicht mit einer Datei von vorgestern.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Grundlage sind aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baugenehmigung und Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan und der Stand der Instandhaltungsrücklage hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.

In welcher Reihenfolge arbeite ich die Checkliste ab?

Erst vorbereiten und Eigentumsfragen klären, dann den Preis bestimmen, dann die Unterlagen beschaffen - und erst danach vermarkten. Wer inseriert, bevor Preis und Unterlagen stehen, verliert die ersten Wochen, in denen ein Inserat die meiste Aufmerksamkeit bekommt.

Was ist der größte Fehler beim Hausverkauf?

Ein zu hoher Angebotspreis zusammen mit unvollständigen Unterlagen. Beides führt dazu, dass das Inserat lange steht, Interessenten abspringen und du am Ende unter Zeitdruck nachgeben musst. Beide Fehler lassen sich vor dem ersten Inserat vermeiden.

Wie früh soll ich mit den Unterlagen anfangen?

So früh wie möglich, am besten parallel zur Preisfindung. Grundbuchauszug, Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis und Unterlagen von der WEG-Verwaltung brauchen Bearbeitungszeit, die du nicht beschleunigen kannst - im Zweifel mehrere Wochen.

Brauche ich für den Hausverkauf einen Makler?

Nein, rechtlich vorgeschrieben ist nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Ob sich ein Makler für dich lohnt, hängt von Zeit, Erfahrung und Objektart ab; der Ratgeber zum Vergleich mit und ohne Makler stellt beide Wege gegenüber.

Wie unterscheidet sich die Checkliste vom Ablauf?

Die Checkliste sagt, was zu tun ist und welche Unterlagen du brauchst. Der Ablauf sagt, wann es zu tun ist, wie lange jede Phase dauert und was parallel laufen kann. Beide gehören zusammen: Liste zum Abhaken, Zeitachse zum Planen.

Bereit, ohne Provision zu verkaufen?

Du musst diese Liste nicht allein abarbeiten. Sloothy fragt deine Objektdaten ab, liefert eine unverbindliche Preiseinschätzung und gibt dir danach Schritt für Schritt vor, welches Dokument als Nächstes fehlt - bis zum Notartermin und ohne Verkäuferprovision.

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