Bewertung

Was ist meine Immobilie wert? Die 3 wichtigsten Bewertungsmethoden

Bevor Sie verkaufen, sollten Sie wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist. Grundlage ist der Verkehrswert – ermittelt über eines von drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches passt, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab. Dieser Ratgeber erklärt die drei Methoden verständlich.

Warum der richtige Wert über den Verkauf entscheidet

Der Marktwert ist der Preis, der unter normalen Bedingungen erzielbar ist. Wird er zu hoch angesetzt, bleibt die Immobilie liegen und wird am Ende unter Wert verkauft; zu niedrig verschenkt Geld. Wie stark der Startpreis Dauer und Erlös beeinflusst, zeigt unsere Preisstrategie.

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist die gängigste Methode für Eigentumswohnungen und typische Einfamilienhäuser. Der Wert wird aus realen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage, Größe und Zustand abgeleitet. Hilfreiche Bezugsgrößen sind der Quadratmeterpreis und – beim Grundstück – der Bodenrichtwert. Es liefert die marktnächsten Ergebnisse, sofern genügend Vergleichsdaten vorliegen.

2. Ertragswertverfahren

Für vermietete Objekte und Anlageimmobilien zählt der Ertrag. Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ab – zentrale Größe ist der Jahresreinertrag. Eng damit verbunden sind Mietrendite und Kaufpreisfaktor. Kapitalanleger bewerten Immobilien fast immer über den Ertrag.

3. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn Vergleichsdaten fehlen – etwa bei besonderen, eigengenutzten Häusern. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert plus den Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung. Es ist aufwendiger und wird oft ergänzend zum Vergleichswert herangezogen.

Welche Methode passt zu Ihrer Immobilie?

Eigentumswohnung / Standard-Haus → Vergleichswertverfahren
Vermietete / Anlageimmobilie → Ertragswertverfahren
Besonderes, eigengenutztes Objekt ohne Vergleich → Sachwertverfahren

In der Praxis werden Methoden oft kombiniert, um den Verkehrswert abzusichern.

Online-Einschätzung, Gutachten oder Profi?

Für den normalen Verkauf reicht meist eine fundierte, datenbasierte Markteinschätzung. Ein förmliches Wertgutachten lohnt sich vor allem bei Erbschaften, Scheidungen oder strittigen Werten. Sloothy liefert Ihnen eine datenbasierte Einschätzung als Startpunkt – ohne Bauchgefühl.

Häufige Fragen

Welche Bewertungsmethode ist die beste?

Es gibt keine allgemein beste Methode – sie hängt von der Immobilie ab. Für Wohnungen und Standard-Häuser passt der Vergleichswert, für vermietete Objekte der Ertragswert, für besondere Objekte der Sachwert.

Was ist der Verkehrswert?

Der gesetzlich definierte (§ 194 BauGB) objektive Wert einer Immobilie zu einem Stichtag – er entspricht dem erzielbaren Marktwert unter normalen Bedingungen.

Brauche ich ein teures Gutachten?

Für den normalen Verkauf meist nicht. Ein Vollgutachten ist vor allem bei Erbschaften, Scheidungen oder vor Gericht sinnvoll.

Was ist der Bodenrichtwert?

Ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Boden, den der Gutachterausschuss veröffentlicht – ein guter erster Anhaltspunkt.

Wie hilft Sloothy bei der Bewertung?

Sloothy kombiniert Marktdaten mit Lage, Zustand und Ausstattung Ihrer Immobilie zu einer datenbasierten Einschätzung – als Grundlage für den richtigen Angebotspreis.

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