Erbschaftssteuer Immobilie: Freibeträge, Steuersätze und Fristen

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 23.09.2026

Erbschaftssteuer Immobilie - unter diesem Stichwort suchen die meisten Erben, sobald ein Haus oder eine Eigentumswohnung im Nachlass liegt. Das Gesetz schreibt den Begriff mit einem s: Im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz heißt die Abgabe Erbschaftsteuer, umgangssprachlich hat sich die Erbschaftssteuer mit zwei s durchgesetzt. Gemeint ist beide Male dieselbe Steuer. Dieser Ratgeber zeigt, wann sie anfällt, welche Freibeträge gelten, wie das Finanzamt den Wert deines Grundbesitzes ansetzt und welche Fristen laufen. Er gibt eine allgemeine Orientierung nach dem Stand September 2026 und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.

Wann für eine geerbte Immobilie Erbschaftsteuer anfällt

Die Steuer entsteht bei Erwerben von Todes wegen mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Besteuert wird nicht der Nachlass als Ganzes, sondern das, was beim einzelnen Erben ankommt. Jeder Erbe rechnet also für sich, mit seinem eigenen Freibetrag und seiner eigenen Steuerklasse.

Vom Wert des Erwerbs darfst du die Nachlassverbindlichkeiten abziehen: Schulden des Erblassers, Vermächtnisse, Pflichtteile und die Kosten der Bestattung. Für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und die Abwicklung des Nachlasses zieht das Finanzamt nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG ohne Nachweis pauschal 15.000 € ab. Eine Grundschuld im Grundbuch wirkt sich nur insoweit aus, wie das Darlehen noch offen ist.

Liegt das Ergebnis unter deinem persönlichen Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an. Jede Rechnung beginnt deshalb mit zwei Fragen: Wie nah standest du dem Erblasser, und welchen Wert setzt das Finanzamt für die Immobilie an?

Eine Entwarnung vorweg: Grunderwerbsteuer löst der Erbfall nicht aus, der Erwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG davon ausgenommen. Sie fällt erst beim späteren Verkauf an und wird dann üblicherweise vom Käufer getragen.

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Der persönliche Freibetrag ist die wichtigste Stellschraube. § 16 ErbStG sieht bei unbeschränkter Steuerpflicht diese Beträge vor:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
Kinder, Stiefkinder und Kinder verstorbener Kinder: 400.000 €
Enkel, deren Eltern noch leben: 200.000 €
Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen: 100.000 €
alle Übrigen, etwa Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder oder nicht verwandte Personen: 20.000 €

Dazu kommt der besondere Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG: 256.000 € für den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner, für Kinder ein nach Alter gestaffelter Betrag zwischen 52.000 € und 10.300 €. Beide werden gekürzt, soweit steuerfreie Versorgungsbezüge fließen.

Freibeträge gelten pro Erbe, nicht pro Immobilie

Erben drei Kinder gemeinsam ein Haus, hat jedes Kind seinen eigenen Freibetrag von 400.000 €, bezogen auf seinen Anteil. Wie eine Erbengemeinschaft danach weitermacht, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft Haus verkaufen.

Die Zehnjahresregel bei Vorschenkungen

Der Freibetrag steht dir nicht bei jedem Erwerb neu zu: Nach § 14 ErbStG werden alle Vermögensvorteile zusammengerechnet, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallen. Wer 2020 eine Wohnung geschenkt bekommen hat und 2026 erbt, muss die frühere Schenkung mitrechnen.

Steuerklassen und Steuersätze

Welcher Satz auf den Betrag oberhalb des Freibetrags angewendet wird, hängt von der Steuerklasse ab (§ 15 ErbStG):

Steuerklasse I: Ehegatten und Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, deren Abkömmlinge sowie Eltern und Voreltern beim Erwerb von Todes wegen
Steuerklasse II: Eltern und Voreltern, soweit nicht in Klasse I, Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern sowie der geschiedene Ehegatte
Steuerklasse III: alle übrigen Erwerber

Die Sätze stehen in § 19 ErbStG und richten sich nach dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs, also nach dem Betrag nach Abzug der Freibeträge:

bis 75.000 €: 7 % in Klasse I, 15 % in Klasse II, 30 % in Klasse III
bis 300.000 €: 11 %, 20 %, 30 %
bis 600.000 €: 15 %, 25 %, 30 %
bis 6.000.000 €: 19 %, 30 %, 30 %
bis 13.000.000 €: 23 %, 35 %, 50 %
bis 26.000.000 €: 27 %, 40 %, 50 %
über 26.000.000 €: 30 %, 43 %, 50 %

Der jeweilige Satz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur für den Teil oberhalb der Stufe. Damit ein Euro mehr nicht zu einem Steuersprung von mehreren tausend Euro führt, sieht § 19 Abs. 3 ErbStG einen Härteausgleich vor: Der Mehrbetrag wird nur erhoben, soweit er bei einem Satz bis 30 Prozent aus der Hälfte und bei einem Satz über 30 Prozent aus drei Vierteln des die Wertgrenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann.

So bewertet das Finanzamt deine Immobilie

Für die Erbschaftsteuer zählt nicht dein Wunschpreis, sondern der Wert nach dem Bewertungsgesetz. Maßgeblich ist nach § 11 ErbStG der Zeitpunkt der Steuerentstehung, beim Erbfall also der Todestag; spätere Marktveränderungen spielen keine Rolle.

Welches Verfahren gilt, richtet sich nach der Grundstücksart (§ 182 BewG): Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren, alles Übrige im Sachwertverfahren. Das Ergebnis ist ein typisierter Wert, der vom tatsächlichen Verkehrswert in beide Richtungen abweichen kann.

Wenn der Wert zu hoch angesetzt ist

Fällt der Steuerwert höher aus als das, was die Immobilie am Markt bringt, kannst du nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dafür kommen drei Wege in Betracht: ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses, ein Wertgutachten einer Person, die als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist, oder ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Ein zeitnaher Verkauf kann damit selbst zum Wertnachweis werden.

Für die erste Einordnung brauchst du kein Gutachten, sondern eine Größenordnung. Eine unverbindliche Preiseinschätzung zeigt, in welcher Spanne sich der Wert vermutlich bewegt - ein Gutachten nach § 198 BewG ersetzt sie nicht.

Familienheim: steuerfrei erben, aber zehn Jahre selbst wohnen

Für selbst genutzte Wohnimmobilien gibt es eine eigene Befreiung. Erbt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner das Familienheim, bleibt es nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG unabhängig von der Größe steuerfrei. Kinder profitieren nach Nr. 4c ebenfalls, allerdings nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt; der darüber hinausgehende Teil wird normal besteuert.

Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und der Erwerber sie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken bestimmt.

Der Haken steht im selben Absatz: Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Nur zwingende Gründe lassen sie bestehen. Ein Verkauf in diesen zehn Jahren löst die Nachversteuerung also aus - wer kurzfristig verkaufen will, sollte vorher durchrechnen lassen, was das kostet.

Vermietete Immobilien und weitere Sonderfälle

Vermietete Wohnimmobilien: War das Objekt zu Wohnzwecken vermietet, werden nach § 13d ErbStG nur 90 Prozent des Werts angesetzt, also ein Abschlag von zehn Prozent. Der Abschlag greift nicht, soweit das Grundstück zum begünstigten Betriebsvermögen gehört oder du es aufgrund einer Verfügung des Erblassers an einen Dritten weitergeben musst.

Nießbrauch, Wohnrecht, Erbbaurecht: Ist zugunsten einer anderen Person ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht eingetragen, mindert dessen Kapitalwert den steuerpflichtigen Erwerb. Steht das Haus auf fremdem Grund, werden Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt bewertet. Beides gehört in fachkundige Hände.

Mehrere Erben: Die Erbschaftsteuer wird gegenüber jedem Miterben einzeln festgesetzt. Laufende Kosten wie Hausgeld, Versicherung und Grundsteuer tragen die Erben dagegen gemeinsam, bis verkauft oder aufgeteilt ist.

Fristen, Anzeigepflicht und Steuererklärung

Ausschlagung: sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall und vom Grund der Berufung, sechs Monate bei Auslandsbezug (§ 1944 BGB)
Anzeige beim Finanzamt: drei Monate ab Kenntnis vom Erwerb (§ 30 ErbStG)
Erbschaftsteuererklärung: nur, wenn das Finanzamt sie anfordert; die gesetzte Frist muss mindestens einen Monat betragen (§ 31 ErbStG)

Die Anzeigepflicht wird oft übersehen, weil § 30 Abs. 3 ErbStG sie entfallen lässt, wenn ein deutsches Gericht, ein Notar oder ein Konsul die Verfügung von Todes wegen eröffnet hat. Genau diese Ausnahme gilt aber nicht, wenn Grundbesitz, Betriebsvermögen, bestimmte Anteile an Kapitalgesellschaften oder Auslandsvermögen zum Erwerb gehören. Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss also in aller Regel selbst anzeigen - formlos und schriftlich beim für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt.

Zwei Rechenbeispiele

Beispiel 1: Die Tochter erbt das Elternhaus. Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert mit 600.000 € an, weiteres Vermögen gibt es nicht, die Tochter zieht nicht ein. Vom Wert geht der Erbfallkostenpauschbetrag von 15.000 € ab, es bleiben 585.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € sind 185.000 € steuerpflichtig. In Steuerklasse I gilt bis 300.000 € ein Satz von 11 Prozent - die Erbschaftsteuer beträgt rund 20.350 €.

Beispiel 2: Der Neffe erbt dasselbe Haus. Wieder 600.000 € Grundbesitzwert, abzüglich 15.000 € Pauschbetrag und abzüglich eines Freibetrags von 20.000 € bleiben 565.000 €. Der Neffe gehört zu Steuerklasse II, dort gilt bis 600.000 € ein Satz von 25 Prozent - das sind rund 141.250 €.

Beide Rechnungen sind bewusst vereinfacht: Vorschenkungen, weitere Nachlassverbindlichkeiten, Versorgungsfreibetrag und Härteausgleich bleiben außen vor. Sie zeigen aber, worauf es ankommt - derselbe Wert führt je nach Verwandtschaftsgrad zu rund 20.000 € oder zu über 140.000 € Steuer.

Wenn die Steuer fällig wird und das Geld fehlt

Erbschaftsteuer wird in Geld gezahlt, geerbt wurde aber ein Haus. Für diesen Fall sieht § 28 Abs. 3 ErbStG auf Antrag eine Stundung von bis zu zehn Jahren vor, soweit du die Steuer nur durch Veräußerung des Wohngrundstücks aufbringen könntest; bei Erwerben von Todes wegen ist sie zinslos. Sie endet, sobald der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dienen soll.

Der zweite Weg ist der Verkauf. Wie die Zehnjahresfrist im Erbfall läuft und warum dabei der Kauf des Erblassers zählt, erklärt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern; die Frist selbst behandelt Spekulationssteuer bei Immobilien. Den Ablauf von Erbschein bis Notartermin beschreibt Geerbte Immobilie verkaufen, den Überblick über alle Steuerarten beim Verkauf einer selbst gekauften Immobilie der Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.

Eine Ermäßigung wird häufig übersehen: Haben dieselben Einkünfte im Jahr des Verkaufs oder in den vier vorangegangenen Veranlagungszeiträumen bereits der Erbschaftsteuer unterlegen, kann die Einkommensteuer auf Antrag nach § 35b EStG ermäßigt werden.

Dieser Text gibt eine allgemeine Orientierung nach dem Stand September 2026 und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Verbindlich klären deine Steuerberatung und das zuständige Finanzamt, was in deinem Fall gilt; die zitierten Vorschriften findest du im Wortlaut beim Bundesministerium der Justiz unter gesetze-im-internet.de.

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie?

Einen festen Satz gibt es nicht. Besteuert wird nur der Teil des Erwerbs oberhalb deines Freibetrags. Der Satz beginnt in Steuerklasse I bei 7 Prozent und liegt in Steuerklasse III bei mindestens 30 Prozent (§ 19 ErbStG).

Welche Freibeträge gelten bei der Erbschaftssteuer für Immobilien?

Nach § 16 ErbStG 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel, 100.000 € für Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen und 20.000 € für alle Übrigen. Die Freibeträge gelten pro Erbe.

Wann bleibt ein geerbtes Haus vollständig steuerfrei?

Wenn der Wert unter dem Freibetrag liegt oder die Familienheim-Befreiung greift: Der Erblasser muss bis zum Erbfall selbst darin gewohnt haben, der Erwerber muss unverzüglich einziehen und zehn Jahre bleiben. Bei Kindern gilt das nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert der geerbten Immobilie?

Nach dem Bewertungsgesetz im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, bezogen auf den Todestag. Fällt der Wert zu hoch aus, kannst du nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, etwa durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis.

Muss ich ein geerbtes Haus beim Finanzamt anzeigen?

Ja. Die Anzeige ist innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis vom Erwerb fällig (§ 30 ErbStG). Die Ausnahme für notariell eröffnete Testamente gilt ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört.

Fällt beim Erben auch Grunderwerbsteuer an?

Nein. Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Sie fällt erst beim späteren Verkauf an und wird dort üblicherweise vom Käufer getragen.

Kann ich die Erbschaftsteuer stunden lassen, statt zu verkaufen?

Bei zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken sieht § 28 Abs. 3 ErbStG auf Antrag eine Stundung von bis zu zehn Jahren vor, soweit du die Steuer nur durch einen Verkauf aufbringen könntest. Bei Erwerben von Todes wegen ist sie zinslos.

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