Geerbtes Haus verkaufen: Steuern im Überblick

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 23.09.2026

Geerbtes Haus verkaufen, Steuern korrekt einordnen: Das sind zwei Fragen, die im Erbfall gern durcheinandergeraten. Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erwerb an, die sogenannte Spekulationssteuer an den Gewinn beim späteren Verkauf. Dieser Ratgeber führt die Verkaufsseite aus: wie die Spekulationsfrist bei geerbten Objekten läuft, wann eine Eigennutzung schützt und welche Fallstricke es gibt. Die Erbschaftsteuer selbst behandelt der Ratgeber Erbschaftssteuer auf Immobilien in der Tiefe. Dieser Text gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.

Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer: zwei Paar Schuhe

Im Erbfall können zwei ganz unterschiedliche Steuern eine Rolle spielen, und der folgende Überblick trennt sie sauber. Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Todesfall und bemisst sich am Wert dessen, was du erbst - unabhängig davon, ob du das Haus behältst, vermietest oder verkaufst. Die Spekulationssteuer ist dagegen keine eigene Steuerart, sondern die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Sie kann überhaupt erst entstehen, wenn du tatsächlich verkaufst.

Beide Steuern können nebeneinander anfallen, greifen aber an völlig verschiedenen Punkten an: die eine am Erwerb, die andere am Gewinn. Wer das auseinanderhält, spart sich viel Verwirrung.

Die Grunderwerbsteuer spielt beim Erbfall übrigens keine Rolle. Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG davon ausgenommen; sie zahlt erst der spätere Käufer.

Spekulationsfrist: es zählt der Kauf des Erblassers

Die wichtigste Regel für Erben steht in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Ein Erbfall ist ein unentgeltlicher Erwerb. Fachleute sprechen von der Fußstapfentheorie - du trittst in die Fußstapfen des Erblassers.

Für dich heißt das: Nicht der Todestag startet die Frist, sondern das Datum, an dem der Erblasser die Immobilie seinerzeit gekauft hat. Hat er das Haus 2005 erworben und du erbst es 2026, ist die Zehnjahresfrist längst abgelaufen. Ein Verkauf löst dann in aller Regel keine Spekulationssteuer aus, auch wenn du erst seit wenigen Wochen im Grundbuch stehst.

Wenn die Frist noch läuft

Umgekehrt gilt dasselbe: Hat der Erblasser das Objekt kurz vor seinem Tod gekauft, läuft die Frist weiter, und ein schneller Verkauf kann steuerpflichtig sein. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Eintragung im Grundbuch. Wie die Zehnjahresfrist allgemein berechnet wird und welche weiteren Ausnahmen es gibt, liest du im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Sonderfall: selbst gebaut oder zuvor verschenkt

Hat der Erblasser das Haus selbst errichtet, kommt es auf die Anschaffung des Grundstücks an; das darauf errichtete Gebäude wird in die Betrachtung einbezogen. War die Immobilie zuvor verschenkt worden, gilt dieselbe Zurechnung wie beim Erbe, denn auch eine Schenkung ist ein unentgeltlicher Erwerb. In verschachtelten Fällen lohnt der Blick in die Erwerbshistorie, die du über das Grundbuch und alte Kaufverträge nachvollziehen kannst.

Eigennutzung: der zweite Weg zur Steuerfreiheit

Auch innerhalb der Zehnjahresfrist bleibt ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde: entweder durchgehend seit Anschaffung oder Fertigstellung oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Im Erbfall wird die Eigennutzung des Erblassers mitgezählt. Hat der Verstorbene bis zuletzt selbst in dem Haus gewohnt und verkaufst du zeitnah, ist der Verkauf häufig steuerfrei, selbst wenn der Kauf noch keine zehn Jahre zurückliegt. Ziehst du stattdessen selbst ein, zählt deine eigene Nutzung.

Nicht als Eigennutzung gilt die Vermietung an Dritte. Als Eigennutzung anerkannt wird dagegen die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das du Anspruch auf Kindergeld hast. Bleibt das Haus nach dem Todesfall bis zum Verkauf leer, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an - das ist genau der Punkt, an dem eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater vor dem Notartermin gefragt ist.

Erbschaftsteuer: kurz eingeordnet

Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. § 16 ErbStG sieht persönliche Freibeträge vor, unter anderem 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder und 20.000 € für alle Übrigen. Besteuert wird nur, was darüber liegt, und die Freibeträge gelten pro Erbe, nicht pro Nachlass.

Für selbst genutzte Wohnimmobilien kommt die Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG hinzu - mit dem Haken, dass sie rückwirkend entfällt, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst bewohnt. Ein Verkauf in dieser Zeit löst die Nachversteuerung aus; nur zwingende Gründe lassen die Befreiung bestehen.

Freibeträge im Detail, Steuerklassen, Steuersätze, die Bewertung durch das Finanzamt und die Anzeigefristen behandelt der Ratgeber Erbschaftssteuer auf Immobilien. Hier geht es weiter mit der Steuer, die erst der Verkauf auslöst.

Wie das Finanzamt den Wert deines Hauses ansetzt

Für die Erbschaftsteuer wird Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz angesetzt, je nach Objektart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Fällt der Wert zu hoch aus, kannst du nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Wie das geht und welche Nachweise zählen, steht im Ratgeber Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Für deine eigene Planung brauchst du zunächst keine amtliche Bewertung, sondern eine realistische Größenordnung. Eine unverbindliche Preiseinschätzung zeigt dir, in welcher Spanne sich der Verkehrswert vermutlich bewegt. Ein Gutachten ersetzt sie nicht, als Gesprächsgrundlage in der Familie ist sie aber ein guter Anfang.

Fristen und Pflichten nach dem Erbfall

Ausschlagung: sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall und vom Grund der Berufung, sechs Monate bei Auslandsbezug (§ 1944 BGB)
Anzeige beim Finanzamt: drei Monate ab Kenntnis vom Erwerb (§ 30 ErbStG). Gehört Grundbesitz zum Nachlass, bleibt die Anzeigepflicht auch dann bestehen, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde - Einzelheiten dazu im Ratgeber Erbschaftssteuer auf Immobilien.
Erbschaftsteuererklärung: nur, wenn das Finanzamt dazu auffordert (§ 31 ErbStG)

Parallel dazu läuft die organisatorische Seite: Erbschein oder notarielles Testament, Berichtigung des Eigentümereintrags, Unterlagen zusammenstellen. Diesen Ablauf beschreibt der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen ausführlich. Die Beurkundung des Verkaufs übernimmt am Ende wie immer der Notar.

Typische Fallstricke bei geerbten Häusern

die Zehnjahresfrist ab dem Todestag rechnen statt ab dem Kauf des Erblassers
das Familienheim steuerfrei erben und innerhalb von zehn Jahren verkaufen, ohne die Nachversteuerung einzuplanen
die Anzeige beim Finanzamt unterlassen, weil ein notarielles Testament eröffnet wurde
mehrere Objekte in kurzer Zeit verkaufen und damit in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen (Drei-Objekt-Grenze)
die Ermäßigung nach § 35b EStG übersehen: Haben dieselben Einkünfte im Jahr des Verkaufs oder in den vier vorangegangenen Jahren bereits der Erbschaftsteuer unterlegen, kann die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt werden
verkaufsnahe Kosten wie Notar-, Vermarktungs- oder Räumungskosten nicht vom Gewinn abziehen

Eine kleine Entwarnung zum Schluss: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 €, bleibt er nach § 23 Abs. 3 EStG steuerfrei. Bei einem Hausverkauf ist diese Freigrenze allerdings schnell überschritten.

Was dieser Ratgeber leisten kann und was nicht

Steuerrecht lebt vom Einzelfall. Ob eine Eigennutzung anerkannt wird, wie ein Erbbaurecht oder ein Nießbrauch zu bewerten ist, wie sich Nachlassverbindlichkeiten auswirken: Das hängt an Details, die sich aus einem Ratgeber nicht beantworten lassen.

Dieser Text gibt eine allgemeine Orientierung nach dem Stand September 2026 und ersetzt keine Beratung. Für die verbindliche Beurteilung deiner Situation wendest du dich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater, für erbrechtliche Fragen an eine Rechtsanwaltskanzlei oder ein Notariat. Geht es um eine Immobilie, die du selbst gekauft hast, findest du den Überblick über alle Steuerarten im Ratgeber Steuern beim Hausverkauf. Die genannten Vorschriften kannst du im Wortlaut beim Bundesministerium der Justiz unter gesetze-im-internet.de nachlesen.

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Muss ich beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer zahlen?

Nur, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und deinem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzung vorlag. Der Erbfall selbst startet keine neue Frist.

Zählt für die Zehnjahresfrist mein Erbdatum oder der Kauf des Erblassers?

Der Kauf des Erblassers. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dir bei unentgeltlichem Erwerb dessen Anschaffung zugerechnet.

Wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?

Wenn die Zehnjahresfrist seit dem Kauf des Erblassers abgelaufen ist oder die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Eigennutzung des Erblassers zählt dabei mit.

Fällt beim geerbten Haus auch Erbschaftsteuer an?

Nur, wenn der Wert über deinem persönlichen Freibetrag liegt - etwa 500.000 € für Ehegatten und 400.000 € für Kinder (§ 16 ErbStG). Freibeträge im Detail, Steuerklassen und Steuersätze behandelt der Ratgeber Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Verliere ich die Steuerbefreiung für das Familienheim, wenn ich verkaufe?

Ja. Die Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG fällt rückwirkend weg, wenn du das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst bewohnst. Nur zwingende Gründe lassen sie bestehen.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert der geerbten Immobilie?

Nach dem Bewertungsgesetz im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Fällt der Wert zu hoch aus, kannst du nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Was gilt steuerlich, wenn mehrere Erben gemeinsam verkaufen?

Die Freibeträge gelten pro Erbe, und ein steuerpflichtiger Gewinn wird den Miterben anteilig zugerechnet. Den Ablauf des gemeinsamen Verkaufs beschreibt unser Ratgeber zur Erbengemeinschaft.

Bereit, ohne Provision zu verkaufen?

Bevor du über Steuern entscheidest, brauchst du eine belastbare Größenordnung für den Wert. Sloothy liefert dir eine unverbindliche Preiseinschätzung und führt dich danach strukturiert durch Unterlagen, Vermarktung und Notartermin - ohne Verkäuferprovision. Die steuerliche Einzelfallprüfung übernimmt deine Steuerberatung.

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