Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Steuern und Tipps

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 23.09.2026

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist oft emotional und rechtlich anspruchsvoll – besonders, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Dieser Ratgeber zeigt dir Schritt für Schritt, welche Nachweise du brauchst, wie eine Erbengemeinschaft gemeinsam verkauft, welche Steuern anfallen und worauf du beim Ablauf achtest. Mit praktischen Tipps zu Ablauf und Steuern triffst du informierte Entscheidungen und vermeidest teure Fehler.

Annehmen, ausschlagen oder verkaufen?

Mit dem Erbfall wirst du automatisch Eigentümer – samt etwaiger Schulden und laufender Kosten. In der Regel hast du sechs Wochen Zeit, die Erbschaft auszuschlagen, wenn die Belastungen den Wert übersteigen. Andernfalls kannst du die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen. Verschaff dir früh einen Überblick über Grundbuch, Belastungen und Zustand, bevor du entscheidest.

Erbengemeinschaft: nur gemeinsam verkaufen

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft und können die Immobilie nur einstimmig verkaufen. Das erfordert klare Absprachen über Preis, Zeitpunkt und Aufteilung des Erlöses. Findet die Gemeinschaft keine Einigung, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung – meist mit niedrigerem Erlös. Ein gemeinsamer, strukturierter Verkaufsplan ist daher Gold wert. Wie Einigung, Auszahlung einzelner Miterben und Teilungsversteigerung im Detail funktionieren, liest du im Ratgeber Erbengemeinschaft Haus verkaufen.

Diese Unterlagen brauchst du

Als Nachweis deiner Berechtigung benötigst du je nach Fall einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Hinzu kommen die üblichen Verkaufsunterlagen:

aktueller Grundbuchauszug
Energieausweis nach GEG
bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeld-Abrechnungen und Protokolle
Grundrisse, Flurkarte und Modernisierungsnachweise

Mit dem Erbnachweis lässt sich anschließend der Eigentümereintrag im Grundbuch berichtigen.

Steuern: Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer

Auf das Erbe kann Erbschaftsteuer anfallen – je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge (für Ehepartner und Kinder vergleichsweise hoch). Beim späteren Verkauf ist zusätzlich die Spekulationssteuer zu beachten: Maßgeblich ist die Haltedauer des Erblassers, nicht deine. Lag der ursprüngliche Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder wurde die Immobilie selbst genutzt, ist der Verkauf meist steuerfrei. Die konkrete Beurteilung gehört in die Hände eines Steuerberaters. Alle Einzelheiten zur Steuerseite des Erbfalls - Fristberechnung, Freibeträge und die Familienheim-Regel - findest du im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern. Wie hoch die Erbschaftsteuer im Einzelfall ausfällt - Freibeträge, Steuerklassen, Steuersätze und die Bewertung durch das Finanzamt - erklärt der Ratgeber Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Ablauf: so verkaufst du eine geerbte Immobilie

Kläre zuerst Eigentum und Erbnachweis, dann den Verkehrswert – eine realistische Einschätzung ist die Basis für Preis und faire Aufteilung in der Erbengemeinschaft. Anschließend folgen Unterlagen, Exposé, Vermarktung und der notarielle Kaufvertrag. Bei strittigen Werten kann ein Wertgutachten Streit vermeiden.

Typische Fehler von Erben

Den Erbnachweis (Erbschein) zu spät beantragen
In der Erbengemeinschaft ohne klare Absprachen starten
Den Wert emotional über- oder unterschätzen
Erbschaft- und Spekulationssteuer nicht prüfen
Laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld) übersehen

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Brauche ich einen Erbschein, um die geerbte Immobilie zu verkaufen?

Oft ja – als Nachweis deiner Berechtigung. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll kann den Erbschein ersetzen.

Kann ich allein verkaufen, wenn es mehrere Erben gibt?

Nein, die Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam und einstimmig verkaufen.

Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?

Maßgeblich ist die Haltedauer des Erblassers. Liegt der ursprüngliche Kauf über zehn Jahre zurück oder war die Immobilie selbst genutzt, ist der Verkauf meist steuerfrei.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Einigt sich die Erbengemeinschaft nicht, kann ein Erbe die Versteigerung beantragen – meist mit geringerem Erlös als ein freier Verkauf.

Was kostet die Beantragung des Erbscheins?

Die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert; die genaue Höhe nennt das Nachlassgericht bzw. Notariat.

Sollte ich vor dem Verkauf den Wert ermitteln lassen?

Ja, eine realistische Wertermittlung ist die Basis für Preis und faire Aufteilung.

Kann Sloothy beim Verkauf einer geerbten Immobilie helfen?

Ja, Sloothy führt dich strukturiert durch Unterlagen, Bewertung, Exposé und Verkauf – ideal auch für Erbengemeinschaften, die den Überblick behalten wollen.

Bereit, ohne Provision zu verkaufen?

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist komplex – besonders in einer Erbengemeinschaft. Sloothy führt dich und alle Beteiligten strukturiert durch den gesamten Prozess: von der Unterlagenprüfung über die Wertermittlung bis zur Vermarktung. So behältst du den Überblick, vermeidest Streit und Verzögerungen und verkaufst sicher.

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