Immobilie verkaufen trotz Grundschuld - so läuft die Ablösung

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 11.10.2026

Eine Immobilie trotz Grundschuld verkaufen? Das ist der Normalfall, denn die meisten Immobilien werden mit eingetragener Grundschuld verkauft. Die Grundschuld ist kein Hindernis: Du musst den Kredit nicht vorher aus eigener Tasche zurückzahlen. Der Käufer zahlt den Teil des Kaufpreises, der zur Ablösung nötig ist, direkt an deine Bank, den Rest erhältst du. Der Notar steuert diesen Ablauf so, dass niemand ein Risiko trägt. Entscheidend ist nur eine Frage: Deckt der Kaufpreis deine Restschuld?

Immobilie trotz Grundschuld verkaufen: beim Notartermin wird die Ablösung des Kredits geregelt

Warum ein Verkauf mit Grundschuld möglich ist

Die Grundschuld ist ein Pfandrecht im Grundbuch, das deinen Immobilienkredit absichert. Sie hängt am Grundstück, nicht an deiner Person. Ein Käufer will die Immobilie aber lastenfrei übernehmen, also ohne fremde Grundschuld. Deshalb wird sie im Zuge des Verkaufs abgelöst und gelöscht. Das passiert nicht vor, sondern während der Abwicklung: Die Bank gibt die Grundschuld frei, sobald sie ihr Geld aus dem Kaufpreis erhalten hat. Fachlich heißt das Lastenfreistellung.

Immobilie verkaufen trotz Grundschuld: der Ablauf in fünf Schritten

Restschuld erfragen: Lass dich von deiner Bank die aktuelle Restschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung nennen, am besten schriftlich und auf das voraussichtliche Zahlungsdatum.
Kaufvertrag beurkunden: Im Kaufvertrag steht, dass die Grundschuld abgelöst und gelöscht wird. Der Notar holt danach bei deiner Bank die Löschungsunterlagen und den genauen Ablösebetrag ein.
Treuhandauflage der Bank: Die Bank übergibt die Löschungsbewilligung mit der Auflage, sie erst zu verwenden, wenn der Ablösebetrag bei ihr eingegangen ist. So ist deine Bank abgesichert.
Fälligkeit und Zahlung: Der Notar teilt dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist und wie er sich aufteilt: Ablösebetrag direkt an deine Bank, der Rest auf dein Konto.
Löschung im Grundbuch: Mit der Zahlungsbestätigung der Bank beantragt der Notar die Löschung der Grundschuld und die Eintragung des Käufers als Eigentümer.

Wie sich diese Schritte in den gesamten Verkauf einfügen, zeigt unser Überblick zum Ablauf beim Hausverkauf.

Restschuld höher als der Kaufpreis?

Kritisch wird es nur, wenn die Restschuld samt Vorfälligkeitsentschädigung höher ist als der erzielbare Kaufpreis. Dann gibt die Bank die Grundschuld erst frei, wenn du die Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichst oder die Bank einer anderen Lösung zustimmt. Prüfe deshalb vor dem Inserat, was deine Immobilie realistisch erzielt. Eine erste Größenordnung liefert eine kostenlose Immobilienbewertung. Liegt der Wert klar über der Restschuld, ist die Ablösung reine Formsache.

Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt

Läuft dein Darlehen noch in der Zinsbindung, verlangt die Bank für die vorzeitige Rückzahlung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Verkauf der Immobilie gilt als berechtigtes Interesse: Du darfst das Darlehen dann vorzeitig kündigen (§ 490 Abs. 2 BGB), musst der Bank aber den Zinsschaden ersetzen. Keine Entschädigung fällt an, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist oder seit der vollständigen Auszahlung mehr als zehn Jahre vergangen sind. Dann kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Kaufst du gleichzeitig eine neue Immobilie, kann ein Pfandtausch die Entschädigung vermeiden: Die Bank überträgt das Darlehen auf das neue Objekt. Das ist eine Verhandlungssache mit deiner Bank, kein Anspruch.

Was die Löschung der Grundschuld kostet

Für die Löschung fallen eine Notargebühr für die Beglaubigung und eine Gebühr des Grundbuchamts an. Beide richten sich nach dem eingetragenen Betrag der Grundschuld, nicht nach der Restschuld. Bei einer Grundschuld von 200.000 € liegt die Gebühr des Grundbuchamts bei rund 220 €, dazu kommt die Notargebühr für die Beglaubigung. Insgesamt sind das in der Regel wenige hundert Euro. Wer die Kosten trägt, steht im Kaufvertrag; üblich ist, dass der Verkäufer die Löschung zahlt. Die übrigen Notarkosten rechnet unser Notarkosten-Rechner aus.

Kredit schon abbezahlt?

Auch wenn dein Kredit vollständig getilgt ist, steht die Grundschuld weiter im Grundbuch. Sie verschwindet nicht von selbst. Für den Verkauf brauchst du dann nur die Löschungsbewilligung deiner Bank, die meist kostenlos ausgestellt wird. Fordere diese früh an, denn manche Banken brauchen dafür mehrere Wochen. Wie die Löschung ohne Verkauf funktioniert, erklärt der Ratgeber Grundschuld löschen.

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Kann ich eine Immobilie verkaufen, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist?

Ja. Das ist der Normalfall. Der Notar sorgt dafür, dass die Bank aus dem Kaufpreis bezahlt wird und die Grundschuld danach gelöscht wird. Du musst den Kredit nicht vorher selbst ablösen.

Muss ich den Kredit vor dem Verkauf zurückzahlen?

Nein. Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an deine Bank, den Rest erhältst du. Die Reihenfolge überwacht der Notar.

Wer bezahlt die Löschung der Grundschuld?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Verkäufer die Kosten für die Löschung trägt. Es sind in der Regel wenige hundert Euro.

Fällt beim Verkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nein. Nur wenn du das Darlehen innerhalb der Zinsbindung vorzeitig ablöst. Nach Ende der Zinsbindung oder mehr als zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung entfällt sie.

Was passiert, wenn die Restschuld höher ist als der Kaufpreis?

Dann gibt die Bank die Grundschuld nur frei, wenn du die Differenz ausgleichst oder die Bank einer anderen Lösung zustimmt. Prüfe den realistischen Wert deshalb vor dem Inserat.

Bereit, ohne Provision zu verkaufen?

Ob die Ablösung Formsache ist, hängt davon ab, was deine Immobilie erzielt. Sloothy liefert dir eine unverbindliche Preiseinschätzung und führt dich danach strukturiert durch Unterlagen, Vermarktung und Notartermin - ohne Verkäuferprovision. Die Ablösebeträge bestätigt deine Bank.

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