Immobilienfinanzierung: Schritt für Schritt zum passenden Kredit

Eigenkapital: das Fundament der Finanzierung

Eigenkapital ist der Hebel mit der größten Wirkung. Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln tragen – in Baden-Württemberg also rund 7–8 % für Grunderwerbsteuer (5,0 %) sowie Notar- und Grundbuchkosten, plus eine etwaige Maklerprovision. Empfehlenswert sind darüber hinaus etwa 20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto kleiner ist das Darlehen, desto geringer das Risiko der Bank – und desto besser der Zins. Wer mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital (Voll- bzw. 110-%-Finanzierung) kauft, zahlt spürbar höhere Zinsen und sollte über eine sehr stabile Bonität verfügen.

Bauzinsen und Tilgung verstehen

Beim üblichen Annuitätendarlehen zahlst du eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt – das Darlehen baut sich immer schneller ab. Zur Einordnung des Zinsniveaus: Im Juni 2026 liegt eine zehnjährige Zinsbindung im Schnitt bei rund 3,6 % effektivem Jahreszins, je nach Eigenkapital und Bonität etwa zwischen 3,55 % und 4,3 %. Beim Tilgungssatz gilt: mindestens 2 % anfängliche Tilgung sind sinnvoll, mehr verkürzt die Laufzeit deutlich. Eine höhere Tilgung honorieren viele Banken zudem mit einem etwas besseren Zins. Achte auf die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen, um flexibel schneller zu entschulden.

Zinsbindung und Laufzeit richtig wählen

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Zinssatz garantiert ist. Eine lange Bindung von 15 Jahren oder mehr schafft Planungssicherheit und begrenzt das Risiko steigender Zinsen – gerade bei moderatem Zinsniveau ist das oft sinnvoll. Gut zu wissen: Nach zehn Jahren hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) und kannst auch aus einer längeren Bindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung aussteigen. Eine lange Zinsbindung bietet also Sicherheit nach oben, ohne dich vollständig zu binden. Kürzere Bindungen sind meist etwas günstiger, bergen aber ein höheres Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.

Welchen Preis finanziert die Bank?

Die Bank finanziert nicht einfach jeden Kaufpreis, sondern orientiert sich an zwei Größen. Erstens am Beleihungswert: einem vorsichtig angesetzten, nachhaltigen Wert der Immobilie, der meist unter dem Verkehrswert liegt. Zweitens an deiner Haushaltsrechnung – also Einkommen, Ausgaben und bestehenden Verpflichtungen, die zeigen, welche Rate du dauerhaft tragen kannst. Aus beidem ergibt sich der finanzierbare Rahmen. Für die Verkäuferseite ist das relevant: Eine vom Käufer vorgelegte Finanzierungsbestätigung der Bank ist das wichtigste Signal, dass der Kauf auch wirklich zustande kommt.

Förderung und Zuschüsse nutzen

Öffentliche Förderung kann die Finanzierung deutlich verbilligen. Die wichtigsten Adressen:

• KfW: zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, etwa für Wohneigentum für Familien oder klimafreundlichen Neubau.
• BAFA: Zuschüsse für energetische Einzelmaßnahmen beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie.
• L-Bank Baden-Württemberg: Landesprogramme wie „Z15 Wohnen mit Kind" mit vergünstigten Konditionen für Familien in der Region Stuttgart und ganz Baden-Württemberg.

Die Bedingungen, Sätze und Antragswege ändern sich regelmäßig, und Anträge müssen oft vor Kauf- bzw. Maßnahmenbeginn gestellt werden. Prüfe die aktuellen Programme rechtzeitig und beziehe sie früh in die Finanzierungsplanung ein.

Anschlussfinanzierung, Umschuldung und Bankenwechsel

Ist dein Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt, brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Dafür gibt es mehrere Wege: die Prolongation (Verlängerung bei der bisherigen Bank), die Umschuldung zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen sowie das Forward-Darlehen, mit dem du dir den heutigen Zins schon bis zu rund fünf Jahre im Voraus sicherst. Ein Bankenwechsel ist meist unkompliziert: Die Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten. Vergleiche rechtzeitig – schon ein kleiner Zinsunterschied summiert sich über die Restlaufzeit erheblich.

Selbstnutzung oder Kapitalanlage?

Die Finanzierung unterscheidet sich danach, ob du selbst einziehen oder vermietest. Bei der selbstgenutzten Immobilie wohnst du mietfrei und profitierst beim späteren Verkauf von der Steuerfreiheit bei Selbstnutzung; die Finanzierungskosten sind allerdings nicht steuerlich absetzbar. Bei der Kapitalanlage lassen sich Schuldzinsen und Abschreibungen steuerlich geltend machen, dafür unterliegt ein Gewinn beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren der Spekulationssteuer. Welche Variante sich rechnet, hängt von deiner persönlichen und steuerlichen Situation ab – hier lohnt der Rat eines Steuerberaters.

Häufige Fehler bei der Finanzierung

• Die Kaufnebenkosten unterschätzen und zu knapp kalkulieren
• Die Tilgung zu niedrig ansetzen und dadurch jahrzehntelang Schulden tragen
• Nur auf den Sollzins schauen statt auf den effektiven Jahreszins
• Förderung von KfW, BAFA oder L-Bank nicht prüfen oder zu spät beantragen
• Keine Sondertilgungen vereinbaren und so Flexibilität verschenken
• Sich keinen Puffer für Instandhaltung und Lebensrisiken einplanen
• Angebote nicht vergleichen, sondern nur die Hausbank fragen