Teilungsversteigerung - Ablauf, Kosten und wie du sie vermeidest

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 11.10.2026

Gehört eine Immobilie mehreren Personen, etwa einer Erbengemeinschaft oder einem getrennten Paar, und können sich die Eigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung beantragen. Das Amtsgericht versteigert dann die ganze Immobilie, und die Eigentümer teilen sich den Erlös. Das Verfahren beendet den Streit um das Haus, aber selten zu einem guten Preis. Hier liest du, wie der Ablauf aussieht, wie du das Verfahren aufhältst und wie du es mit einem freien Verkauf vermeidest.

Teilungsversteigerung: Haus und Geld auf der Waage, wenn Miteigentümer den Wert teilen müssen

Wer eine Teilungsversteigerung beantragen kann

Jeder Miteigentümer darf jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird. Bei einer Immobilie geschieht das, wenn keine Einigung gelingt, durch Versteigerung (§§ 180 ff. ZVG). Das gilt für Erbengemeinschaften ebenso wie für Ehepaare, Lebenspartner oder Geschwister, denen ein Haus gemeinsam gehört. Anders als bei einer Zwangsversteigerung braucht der Antragsteller kein Urteil und keinen Vollstreckungstitel. Es genügt der Nachweis, dass er Miteigentümer ist.

So läuft das Verfahren ab

Antrag: Ein Miteigentümer stellt den Antrag beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
Anordnung: Das Gericht ordnet die Versteigerung an und lässt das im Grundbuch vermerken. Einigen sich alle doch noch auf einen freien Verkauf, nimmt der Antragsteller den Antrag zurück.
Wertgutachten: Ein Sachverständiger ermittelt im Auftrag des Gerichts den Verkehrswert.
Versteigerungstermin: Der Termin wird öffentlich bekannt gemacht. Jeder darf mitbieten, auch die Miteigentümer selbst.
Zuschlag und Verteilung: Das höchste wirksame Gebot erhält den Zuschlag. Der Erlös geht nach Abzug der Kosten an die Gemeinschaft. Bei einer Erbengemeinschaft fließt er in den Nachlass und muss dort noch verteilt werden.

Vom Antrag bis zum Termin vergeht häufig ein Jahr oder mehr.

Warum der Erlös meist niedriger ist

Bei Versteigerungen bieten vor allem Schnäppchenjäger und Kapitalanleger. Besichtigungen gibt es oft nicht, und eingetragene Grundschulden bleiben in der Teilungsversteigerung häufig bestehen; der Ersteher übernimmt sie und bietet entsprechend weniger. Im ersten Termin schützt nur eine Untergrenze: Liegt das Höchstgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag versagt. Unter 70 Prozent kann ein Berechtigter die Versagung beantragen. Im zweiten Termin fallen diese Grenzen weg.

Wie du die Versteigerung aufhalten kannst

Einstweilige Einstellung: Ein Miteigentümer kann beantragen, das Verfahren für bis zu sechs Monate anzuhalten, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen ist. Das geht einmal erneut.
Kinder im Haus: Betreibt ein Ehegatte oder früherer Ehegatte die Versteigerung, kann das Verfahren zum Schutz gemeinsamer Kinder länger eingestellt werden.
Zustimmung des Ehegatten: Leben Eheleute im gesetzlichen Güterstand und ist der Hausanteil nahezu das ganze Vermögen des Antragstellers, braucht er für den Antrag die Zustimmung des anderen.

Diese Mittel verschaffen Zeit, beenden das Verfahren aber nicht. Die Zeit solltest du für eine Einigung nutzen.

Was das Verfahren kostet

Es fallen Gerichtsgebühren für das Verfahren und den Termin an, dazu die Kosten des Wertgutachtens, das oft einige tausend Euro kostet. Der Antragsteller streckt diese Kosten vor; später werden sie aus dem Erlös beglichen und mindern so den Anteil aller Eigentümer. Wer einen Anwalt beauftragt, zahlt ihn zusätzlich selbst.

Der bessere Weg: einigen und frei verkaufen

Ein freier Verkauf erreicht in der Regel einen deutlich höheren Preis als die Versteigerung. Oft genügt eine neutrale Zahl, um wieder ins Gespräch zu kommen: Eine kostenlose Immobilienbewertung schafft eine gemeinsame Grundlage, ob für den Verkauf oder für die Auszahlung eines Miteigentümers. Wie das in der Erbengemeinschaft und nach einer Trennung funktioniert, liest du in den Ratgebern Erbengemeinschaft Haus verkaufen und Immobilie in der Scheidung verkaufen.

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung allein beantragen?

Ja. Jeder Miteigentümer kann sie beantragen, ohne Zustimmung der anderen und ohne Urteil. Nur bei Eheleuten im gesetzlichen Güterstand kann die Zustimmung des Partners nötig sein.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Vom Antrag bis zum Versteigerungstermin vergeht häufig ein Jahr oder mehr, je nach Gericht und Einwänden der Beteiligten.

Kann ich als Miteigentümer selbst mitbieten?

Ja. Miteigentümer dürfen mitbieten und die Immobilie so ganz übernehmen. Dein eigener Anteil am Erlös fließt dabei wieder an sie zurück.

Wer trägt die Kosten der Teilungsversteigerung?

Der Antragsteller streckt Gerichts- und Gutachterkosten vor. Am Ende werden sie aus dem Erlös bezahlt und mindern damit den Anteil aller Eigentümer.

Lässt sich eine Teilungsversteigerung verhindern?

Verhindern meist nicht, aber aufhalten: Eine einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate ist möglich und einmal wiederholbar. Endgültig beendet wird das Verfahren nur durch eine Einigung oder die Rücknahme des Antrags.

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