Haus überschreiben - was Eltern vorher wissen sollten

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 11.10.2026

Wer sein Haus überschreiben will, überträgt es schon zu Lebzeiten an Kinder, Enkel oder den Partner, meist als Schenkung. Das kann Erbschaftsteuer sparen und Streit im Erbfall vermeiden. Es ist aber eine Entscheidung, die sich kaum zurückdrehen lässt: Nach der Eintragung im Grundbuch gehört das Haus dem Beschenkten. Wer überschreibt, sollte sich deshalb absichern und die Folgen für Steuern, Pflege und Geschwister kennen. Diese Übersicht ersetzt nicht die Beratung durch Notar und Steuerberatung, zeigt aber, was du vorher wissen solltest.

Haus überschreiben: die Tür des Elternhauses öffnet sich für die nächste Generation

Haus überschreiben: so läuft die Übertragung ab

Die Übertragung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden, auch innerhalb der Familie. Im Vertrag steht, wer das Haus erhält, ob es eine Gegenleistung gibt und welche Rechte du dir vorbehältst. Danach beantragt der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung ist das Haus übertragen.

So sicherst du dich ab

Wohnrecht oder Nießbrauch: Mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit darfst du weiter im Haus wohnen. Mit einem Nießbrauch darfst du es zusätzlich vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Beides wird im Grundbuch eingetragen und gilt auch gegenüber späteren Eigentümern.
Rückforderungsrechte: Lass im Vertrag festhalten, wann du das Haus zurückverlangen kannst, etwa wenn das Kind vor dir stirbt, in Insolvenz gerät, sich scheiden lässt oder das Haus ohne deine Zustimmung verkauft oder belastet. Eine Vormerkung im Grundbuch sichert diesen Anspruch.
Pflege und Gegenleistungen: Vereinbarst du Pflegeleistungen oder Zahlungen an Geschwister, wird aus der reinen Schenkung eine Übertragung mit Gegenleistung. Das hat steuerliche Folgen und sollte genau formuliert sein.

Steuern: Freibeträge und Grunderwerbsteuer

Die Schenkung an Kinder ist bis 400.000 € je Elternteil steuerfrei, an Enkel bis 200.000 € und an den Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner bis 500.000 €. Die Freibeträge gelten alle zehn Jahre neu. Behältst du ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch, zieht das Finanzamt dessen Wert vom Immobilienwert ab; die steuerpflichtige Schenkung wird kleiner.

Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen an Kinder, Enkel und Ehepartner nicht an. Und für eine spätere Spekulationssteuer übernimmt das Kind dein ursprüngliches Kaufdatum. Wie das Finanzamt den Wert ansetzt, erklärt der Ratgeber Erbschaftsteuer auf Immobilien.

Die Risiken, die oft übersehen werden

Pflegefall: Gerätst du innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung in finanzielle Not, etwa durch Pflegeheimkosten, kannst du die Schenkung zurückfordern. Zahlt das Sozialamt, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten und sich an das Kind halten.
Pflichtteil der Geschwister: Schenkungen zählen für den Pflichtteil anderer Erben noch bis zu zehn Jahre anteilig mit. Behältst du dir einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung gar nicht erst zu laufen.
Kontrollverlust: Ohne Rückforderungsrechte entscheidet allein das Kind, ob das Haus beliehen, vermietet oder verkauft wird.

Haus überschreiben oder verkaufen?

Überschreiben passt, wenn das Haus in der Familie bleiben soll und du deine Altersvorsorge nicht aus dem Haus bestreiten musst. Brauchst du dagegen Geld, etwa für eine barrierefreie Wohnung oder die Pflege, ist ein Verkauf oft der klarere Weg. Für beide Entscheidungen brauchst du zuerst den Wert: Er bestimmt, ob die Freibeträge reichen, und was ein Verkauf bringen würde. Eine erste Größenordnung liefert eine kostenlose Immobilienbewertung. Mehr zu den Möglichkeiten im Ratgeber Immobilie im Alter.

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Wie viel kann ich steuerfrei an meine Kinder überschreiben?

Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten, alle zehn Jahre neu. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert zusätzlich.

Muss beim Überschreiben ein Notar dabei sein?

Ja. Die Übertragung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden, auch innerhalb der Familie.

Kann ich ein überschriebenes Haus zurückfordern?

Nur in bestimmten Fällen: wenn du innerhalb von zehn Jahren verarmst oder wenn du im Vertrag Rückforderungsrechte vereinbart hast. Deshalb gehören solche Klauseln in den Vertrag.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich das Haus an mein Kind übertrage?

Nein. Übertragungen an Kinder, Enkel und Ehepartner sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

Was passiert, wenn ich später ins Pflegeheim muss?

Reicht dein Geld innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung nicht für die Pflege, kannst du die Schenkung zurückfordern. Zahlt das Sozialamt, kann es diesen Anspruch gegen das Kind geltend machen.

Bereit, ohne Provision zu verkaufen?

Ob Überschreiben oder Verkaufen: Am Anfang steht der Wert der Immobilie. Sloothy liefert dir eine unverbindliche Preiseinschätzung und führt dich bei einem Verkauf strukturiert bis zum Notartermin - ohne Verkäuferprovision. Die Gestaltung der Übertragung übernehmen Notar und Steuerberatung.

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