Wohnrecht auf Lebenszeit - Rechte, Pflichten und Wert

Was das Wohnrecht auf Lebenszeit rechtlich ist

Das dingliche Wohnrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB). Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und bindet jeden Eigentümer, auch nach einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung, soweit es dort Vorrang hat. Davon zu unterscheiden ist ein Wohnrecht, das nur im Vertrag steht: Es wirkt allein zwischen den Vertragspartnern und schützt nicht, wenn das Haus den Eigentümer wechselt. Wer sich absichern will, lässt das Recht deshalb eintragen.

Was der Berechtigte darf und was nicht

• Er darf die vereinbarten Räume bewohnen und die gemeinschaftlichen Anlagen wie Garten oder Keller mitbenutzen.
• Er darf seine Familie sowie Pflege- und Haushaltshilfen aufnehmen.
• Er darf die Wohnung nicht vermieten oder anderen überlassen, es sei denn, der Eigentümer hat das im Vertrag erlaubt.
• Das Recht ist höchstpersönlich: Es lässt sich weder verkaufen noch vererben.

Wer welche Kosten trägt

Gesetzlich muss der Berechtigte die Wohnung in ihrem Zustand erhalten und die gewöhnlichen Ausbesserungen tragen, also kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen. Größere Instandhaltungen wie ein neues Dach muss er nicht bezahlen; der Eigentümer ist dazu ohne Vereinbarung aber auch nicht verpflichtet. Wer Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer und Versicherungen zahlt, sollte deshalb ausdrücklich im Vertrag stehen. Fehlt eine Regel, ist Streit vorprogrammiert.

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Der Nießbrauch geht weiter: Der Berechtigte darf die Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten, trägt dafür aber in der Regel auch die laufenden Kosten. Das Wohnrecht ist enger und für den Eigentümer meist weniger belastend. Welches Recht passt, hängt davon ab, ob der Berechtigte später Einnahmen aus der Immobilie braucht, etwa für die Pflege.

So wird der Wert des Wohnrechts berechnet

Für Steuern und Verkauf zählt der Kapitalwert des Rechts. Er ergibt sich aus dem Jahreswert, meist der ortsüblichen Nettokaltmiete für zwölf Monate, mal einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht des Berechtigten abhängt. Die Tabelle dafür veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jedes Jahr neu. Beispiel: Bei 900 € Monatsmiete ist der Jahreswert 10.800 €. Bei einem angenommenen Vervielfältiger von 10 ergibt das 108.000 €. Um ungefähr diesen Betrag mindert das Wohnrecht den Wert der Immobilie, für die Schenkungsteuer ebenso wie für einen Käufer. Ausgangspunkt bleibt der Verkehrswert ohne das Recht.

Pflegeheim, Verkauf und Ende des Wohnrechts

• Pflegeheim: Zieht der Berechtigte ins Heim, erlischt das Wohnrecht nicht automatisch. Es bleibt bestehen, bis er darauf verzichtet oder stirbt.
• Verkauf: Eine Immobilie mit Wohnrecht lässt sich verkaufen, der Käufer übernimmt das Recht aber mit. Das schränkt den Käuferkreis ein und senkt den Preis. Oft ist es besser, gemeinsam einen Verzicht gegen eine Abfindung zu vereinbaren und danach frei zu verkaufen.
• Ende: Stirbt der Berechtigte, erlischt das Recht. Gelöscht wird es mit der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt. Bei einem Verzicht zu Lebzeiten bewilligt der Berechtigte die Löschung beim Notar.

Weiterführende Ratgeber

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• Immobilie im Alter
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