Trotz Maklervertrag privat verkaufen: was erlaubt ist und was nicht

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 24.10.2026

Der Makler meldet sich kaum, die Anfragen bleiben aus, oder du hast im Bekanntenkreis selbst einen Käufer gefunden: Viele Eigentümer fragen sich dann, ob sie trotz Maklervertrag privat verkaufen dürfen. Die gute Nachricht: Oft geht das, und oft sogar ohne Provision. Entscheidend ist, welche Art von Maklervertrag du unterschrieben hast und ob der Käufer über den Makler zu dir kam. Dieser Ratgeber erklärt die drei Vertragsarten, die wichtigsten Fristen und wie du sauber aus dem Vertrag kommst.

Welchen Maklervertrag hast du unterschrieben?

Fast alle Maklerverträge beim Verkauf gehören zu einer von drei Arten. Der Name steht meist in der Überschrift oder im ersten Absatz, sonst verrät ihn die Klausel zu weiteren Maklern und zum Eigenverkauf:

Einfacher Maklerauftrag: Du darfst weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen.
Einfacher Alleinauftrag: Du darfst keinen zweiten Makler beauftragen, selbst verkaufen darfst du in der Regel weiterhin.
Qualifizierter Alleinauftrag: Du musst auch selbst gefundene Interessenten an den Makler verweisen. Ein Eigenverkauf am Makler vorbei ist dann vertragswidrig.

Einfacher Maklerauftrag: privat verkaufen ist erlaubt

Beim einfachen Maklerauftrag bleibst du frei. Du darfst selbst inserieren, an Bekannte verkaufen oder einen weiteren Makler beauftragen. Eine Maklerprovision schuldest du nur, wenn der Makler dir den Käufer nachgewiesen oder vermittelt hat und genau dieser Käufer den Kaufvertrag unterschreibt. Findest du den Käufer selbst, ohne dass der Makler ihn vorgestellt hat, fällt keine Provision an.

Alleinauftrag: Eigenverkauf meist möglich

Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtest du dich, für die Laufzeit keinen weiteren Makler einzuschalten. Der Makler muss dafür aktiv werden. Den Verkauf an einen Käufer, den du selbst gefunden hast, schließt der einfache Alleinauftrag in der Regel nicht aus, auch dann wird keine Provision fällig. Beauftragst du trotzdem einen zweiten Makler, kann der erste Schadenersatz verlangen.

Qualifizierter Alleinauftrag: hier wird es eng

Beim qualifizierten Alleinauftrag hast du zugesagt, auch eigene Interessenten an den Makler weiterzugeben. Verkaufst du während der Laufzeit trotzdem direkt, kann der Makler Schadenersatz in Höhe der entgangenen Provision verlangen. Eine solche Pflicht muss allerdings ausdrücklich vereinbart sein, eine versteckte Klausel im Kleingedruckten reicht dafür in der Regel nicht. Lass den Vertrag in diesem Fall prüfen, bevor du handelst.

Wann trotzdem Provision fällig wird

Entscheidend ist, wer den Käufer gebracht hat. Hat dir der Makler einen Interessenten vorgestellt oder ihm das Exposé geschickt, und kauft genau diese Person später, kann der Makler die Provision auch dann verlangen, wenn der Vertrag inzwischen gekündigt ist oder du den Preis selbst ausgehandelt hast. Führ deshalb eine einfache Liste: Wer hat sich wann über welchen Weg gemeldet? Das schützt dich bei Streit.

Formfehler: Textform und Widerruf

Seit dem 23.12.2020 muss ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mindestens in Textform geschlossen werden, also zum Beispiel per E-Mail oder auf Papier. Ein rein mündlicher Auftrag ist dann unwirksam. Hast du den Vertrag online, per E-Mail, am Telefon oder bei dir zuhause geschlossen, steht dir als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Fehlte die Belehrung darüber, verlängert sich die Frist deutlich. Wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, erklärt der Ratgeber Maklergebühren beim Hausverkauf.

So kommst du aus dem Maklervertrag

Vertrag lesen: Art, Laufzeit, Kündigungsfrist und automatische Verlängerung notieren.
Widerruf prüfen: Liegt der Abschluss weniger als 14 Tage zurück oder fehlte die Belehrung, widerrufen.
Fristgerecht kündigen: schriftlich zum nächstmöglichen Termin, unbefristete einfache Aufträge sind meist jederzeit kündbar.
Außerordentlich kündigen: nur bei wichtigem Grund, etwa wenn der Makler über lange Zeit gar nicht tätig wird.
Interessenten dokumentieren: Lass dir eine Liste der Personen geben, denen der Makler das Objekt gezeigt hat.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag oder Streit um die Provision lohnt sich der Blick eines Anwalts für Maklerrecht.

Nach dem Vertrag: selbst verkaufen

Ist der Vertrag beendet oder erlaubt er den Eigenverkauf, kannst du direkt loslegen. Wie du Preis, Unterlagen, Exposé und Notartermin selbst in die Hand nimmst, zeigt der Leitfaden Immobilie verkaufen ohne Makler. Mit Sloothy gibt es übrigens keinen Alleinauftrag und keine Provision: Du bleibst jederzeit frei.

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Darf ich trotz Maklervertrag selbst verkaufen?

Beim einfachen Maklerauftrag und in der Regel auch beim einfachen Alleinauftrag ja. Beim qualifizierten Alleinauftrag musst du eigene Interessenten an den Makler verweisen.

Muss ich Provision zahlen, wenn ich den Käufer selbst finde?

Nein, solange der Makler dir genau diesen Käufer nicht nachgewiesen oder vermittelt hat. Ausnahme ist ein Verstoß gegen einen qualifizierten Alleinauftrag.

Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Ja. Unbefristete einfache Aufträge sind meist jederzeit kündbar, Alleinaufträge zum Ende der Laufzeit mit der vereinbarten Frist. Bei wichtigem Grund ist eine außerordentliche Kündigung möglich.

Kann ich den Maklervertrag widerrufen?

Wurde er online, per E-Mail, telefonisch oder bei dir zuhause geschlossen, hast du als Verbraucher in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht. Ohne Belehrung verlängert sich die Frist.

Bekommt der Makler nach der Kündigung noch Provision?

Ja, wenn ein Käufer kauft, den er dir während der Laufzeit vorgestellt hat. Für Käufer, die du selbst findest, nicht.

Ist ein mündlicher Maklervertrag gültig?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht: Seit dem 23.12.2020 ist mindestens Textform vorgeschrieben.

Bereit, ohne Provision zu verkaufen?

Mit Sloothy verkaufst du ohne Alleinauftrag und ohne Verkäuferprovision: Du wirst Schritt für Schritt geführt, von der Preisspanne bis zum Notartermin, und bleibst jederzeit frei.

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