Eigentumswohnung verkaufen - was bei der WEG anders ist

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 11.10.2026

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen will, verkauft nicht nur Wände und Fläche, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft. Die Teilungserklärung, der Verwalter und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bestimmen, welche Unterlagen Käufer sehen wollen, wer welche Kosten trägt und manchmal sogar, ob der Verkauf zustimmungspflichtig ist. Dieser Ratgeber erklärt, was beim Verkauf einer Wohnung in der WEG anders ist als beim Haus. Wie der Verkauf ohne Makler Schritt für Schritt abläuft, steht im Ratgeber Wohnung verkaufen ohne Makler.

Eigentumswohnung verkaufen: die Unterlagen der Gemeinschaft am Tablet vorbereiten

Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?

Das steht in der Teilungserklärung. Viele Gemeinschaften haben dort vereinbart, dass ein Verkauf nur mit Zustimmung des Verwalters wirksam wird. Der Verwalter darf sie nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa wenn der Käufer erkennbar nicht zahlungsfähig ist. Die Zustimmung muss notariell beglaubigt sein, und der Verwalter verlangt dafür oft eine Gebühr. Fordere sie früh an: Ohne sie kann der Notar den Kaufpreis nicht fällig stellen.

Die Unterlagen, die nur Wohnungen brauchen

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung
Stand der Erhaltungsrücklage
Beschlüsse über Sonderumlagen und geplante Sanierungen
bei Vermietung: Mietvertrag und Nachweise zu Mieterhöhungen

Käufer und Banken lesen besonders die Protokolle genau. Dort stehen anstehende Sanierungen, die das Hausgeld erhöhen oder eine Sonderumlage auslösen können.

Erhaltungsrücklage: was mit deinem Anteil passiert

Die Rücklage gehört nicht dir, sondern der Gemeinschaft. Beim Verkauf bekommst du deinen Anteil deshalb nicht ausgezahlt; er bleibt in der Gemeinschaft und kommt dem Käufer zugute. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument, weil sie Sonderumlagen unwahrscheinlicher macht. Eine Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer bringt es dagegen nicht, den Anteil im Kaufvertrag gesondert auszuweisen: Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass er die Bemessungsgrundlage nicht mindert.

Sonderumlage und Hausgeld: wer zahlt bis wann?

Gegenüber der Gemeinschaft bleibst du zahlungspflichtig, bis der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht. Das gilt für das monatliche Hausgeld und für Sonderumlagen, die in dieser Zeit fällig werden. Wer die Kosten am Ende trägt, regelst du im Kaufvertrag: Üblich ist ein Stichtag, meist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, ab dem der Käufer dir das Hausgeld erstattet. Ist eine Sonderumlage schon beschlossen, aber noch nicht fällig, sollte der Vertrag ausdrücklich sagen, wer sie zahlt.

Vermietete Wohnung: Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde das Haus erst in Eigentumswohnungen aufgeteilt, nachdem dein Mieter eingezogen war, hat er beim ersten Verkauf nach der Aufteilung ein Vorkaufsrecht. Er kann dann zu denselben Bedingungen kaufen, die du mit einem anderen Käufer vereinbart hast. Der Notar informiert den Mieter nach der Beurkundung; ihm bleiben zwei Monate für die Entscheidung. Plane diese Zeit ein, und kläre vor dem Inserat, wann die Aufteilung stattfand.

Was den Preis einer Eigentumswohnung bestimmt

Neben Lage, Größe und Zustand der Wohnung zählt bei einer Eigentumswohnung das ganze Haus: der Zustand von Dach, Fassade und Heizung, die Höhe der Rücklage, das Hausgeld und anstehende Sanierungen. Ein Stellplatz oder ein Sondernutzungsrecht an Garten oder Terrasse erhöht den Wert spürbar. Einen ersten Anhaltspunkt liefert eine kostenlose Immobilienbewertung; die Unterlagen der Gemeinschaft machen den Preis danach für Käufer nachvollziehbar.

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters?

Nur wenn die Teilungserklärung das vorsieht. Dann muss der Verwalter zustimmen, und er darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.

Bekomme ich beim Verkauf meinen Anteil an der Rücklage zurück?

Nein. Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Sie kommt dem Käufer zugute und ist deshalb ein Verkaufsargument.

Wer zahlt eine Sonderumlage, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht. Wer die Kosten am Ende trägt, legst du im Kaufvertrag fest.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?

Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Stand der Rücklage und den Energieausweis, dazu bei Vermietung den Mietvertrag.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ja, wenn das Haus erst nach seinem Einzug in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und es der erste Verkauf nach der Aufteilung ist.

Bereit, ohne Provision zu verkaufen?

Sloothy stellt mit dir die Unterlagen der Gemeinschaft zusammen und führt dich strukturiert bis zum Notartermin - ohne Verkäuferprovision. Zuerst gibt es eine unverbindliche Preiseinschätzung für deine Wohnung.

Kostenlos starten →