Wohnung verkaufen ohne Makler: Schritt für Schritt

Von Erik Porthun, Immobilienexperte und CEO von Sloothy · Aktualisiert am 23.09.2026

Wohnung verkaufen ohne Makler Schritt für Schritt - das spart die Maklerprovision und ist mit klarer Struktur gut machbar. Anders als beim Haus spielen hier die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihre Unterlagen die zentrale Rolle. Dieser Leitfaden zeigt den kompletten Ablauf 2026. Den allgemeinen Rahmen liefert auch unser Artikel Immobilie verkaufen ohne Makler.

Was beim Wohnungsverkauf anders ist

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Unterschieden wird zwischen Sondereigentum (deine Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Treppenhaus). Welche Teile wem gehören, regelt die Teilungserklärung – sie ist für Käufer Pflichtlektüre.

Den Wohnungswert bestimmen

Bei Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren üblich: Der Marktwert ergibt sich aus realen Verkäufen ähnlicher Objekte in Lage und Zustand. Der Quadratmeterpreis hilft beim ersten Vergleich, ersetzt aber keine individuelle Einschätzung. Wie der Startpreis Dauer und Erlös beeinflusst, zeigt unsere Preisstrategie.

WEG-Unterlagen, die Käufer sehen wollen

Neben den üblichen Unterlagen kommen bei der Wohnung WEG-spezifische Dokumente hinzu:

Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Hausgeld und die letzten Hausgeldabrechnungen
Stand der Instandhaltungsrücklage
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Energieausweis nach GEG

Gut gefüllte Rücklagen und saubere Protokolle schaffen Vertrauen und beschleunigen den Verkauf.

Was es mit Verwalterzustimmung, Rücklage, Sonderumlage und dem Vorkaufsrecht des Mieters auf sich hat, erklärt der Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen.

Vermietet oder leer verkaufen?

Eine leerstehende Wohnung verkauft sich oft leichter, weil Käufer selbst einziehen können (Leerstand). Ist die Wohnung vermietet, gilt „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer übernimmt den laufenden Mietvertrag. Für Kapitalanleger kann genau das attraktiv sein. Leg aktuelle Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen offen.

Exposé und Vermarktung

Ein klares Exposé mit hellen Fotos, Grundriss und allen Kennzahlen ist die Basis. Inseriere auf ImmoScout24 (für Privatverkäufer ab ca. 109 €/Monat), Immowelt und dem kostenlosen Kleinanzeigen, um die Reichweite zu erhöhen.

Notartermin und Steuern

Der Kaufvertrag wird vom Notar beurkundet; eine bestehende Grundschuld wird abgelöst. Prüfe die Spekulationssteuer, vor allem bei vermieteten Wohnungen innerhalb der Zehnjahresfrist.

Typische Fehler beim Wohnungsverkauf

Teilungserklärung und Protokolle nicht bereitstellen
Hausgeld und Rücklagen verschweigen
Vermietungssituation unklar darstellen
Dunkle, unscharfe Fotos
Spekulationssteuer bei Kapitalanlagen übersehen

Weiterführende Ratgeber

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich beim Wohnungsverkauf?

Zusätzlich zu Grundbuchauszug und Energieausweis: Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Hausgeldabrechnungen, Rücklagenstand und Versammlungsprotokolle.

Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja. Es gilt „Kauf bricht nicht Miete“ – der Käufer übernimmt den laufenden Mietvertrag. Für Kapitalanleger ist das oft attraktiv.

Verkauft sich eine leere Wohnung besser?

Häufig ja, weil der Käufer sofort selbst einziehen kann. Leerstehende Wohnungen sollten aber versichert und beheizt bleiben.

Was ist die Teilungserklärung?

Sie legt fest, wie ein Gebäude in Wohnungen aufgeteilt ist und was Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum ist. Sie ist für Käufer Pflichtlektüre.

Wie viel spare ich ohne Makler?

Die Verkäuferprovision von rund 3,57 % entfällt vollständig.

Wie unterstützt Sloothy beim Wohnungsverkauf?

Sloothy führt dich durch alle WEG-Unterlagen, Bewertung, Exposé und Notartermin – strukturiert und ohne Provision.

Bereit, ohne Provision zu verkaufen?

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